L’analyse de Pilet & Renaud Transactions SA

Après des années peu favorables à l’immobilier de luxe, 2020 se distingue par une reprise évidente. A Genève, le marché des biens d’exception connait un certain dynamisme avec des transactions qui repartent à la hausse. Pierre Hagmann et Nicolas Hauser, experts chez Pilet & Renaud, mènent une analyse pointue de la situation genevoise en classant par communes les ventes de prestige (maisons et appartements). Ils nous livrent les principaux résultats de cette étude, tout en ouvrant quelques perspectives.

Ce sont en tout 96 transactions de luxe qui ont été réalisées dans le canton de Genève au cours de l’année 2020, du jamais vu depuis 2010! Derrière ce bilan global se cache un intérêt différencié selon les communes. Pierre Hagmann, administrateur délégué chez Pilet & Renaud Transactions, explique: «Dans le cadre de cette analyse, nous avons pris en compte uniquement les transactions de villas, d’appartements et de terrains au-dessus de CHF 5 millions. Nous avons écarté les terrains ou les villas achetés par des promoteurs, pour lesquels seront réalisés des développements immobiliers, ainsi que les ventes d’immeubles de rendement». Aujourd’hui, pour déterminer le prix de vente, la méthode comparative des biens est utilisée et non la valeur intrinsèque (prix théorique de la parcelle et coût de construction). Basée sur la réalité du marché et son évolution, l’approche comparative permet de déterminer les objets immobiliers disponibles et ceux qui ont été échangés, ainsi que le prix des transactions effectives.
Chez Pilet & Renaud Transactions, pas question de faire un bilan de fin d’année: les spécialistes se réunissent semaine après semaine pour «éplucher» la Feuille d’avis officielle et réajuster (corriger) la valeur du mètre carré dans les diverses communes du canton. Une réactivité très utile afin d’offrir aux clients des estimations précises sur ce segment de marché particulièrement tendu. C’est la valeur ajoutée de ces professionnels de l’immobilier: fondées sur une connaissance approfondie du marché, les données sont «réelles» et non pas obtenues via une plate-forme informatique pas forcément tenue à jour.

Un effet Covid-19 positif

Pour rappel, on notait en 2010 environ 100 transactions dans la catégorie de luxe (+ de CHF 5 millions), un chiffre qui a depuis lors chuté jusqu’en 2018. En 2019, on comptait 50 biens prestigieux vendus. L’année 2020 a donc connu une forte croissance: contre toute attente, la Covid a eu un impact positif sur le marché de l’immobilier de luxe. «La demande est en constante augmentation par rapport à 2019, et nous observons une volonté de la part des acquéreurs d’améliorer leur style de vie actuel, poursuit Pierre Hagmann. Nombreux sont les propriétaires d’appartements qui souhaitent acquérir une villa dotée d’agréables espaces extérieurs. D’autres aspirent à posséder une maison individuelle avec piscine. Cela est dû en partie au fait que le confinement a changé l’état d’esprit et modifié la façon de vivre. Désormais la priorité est de profiter de beaux espaces, de verdure et de calme. La tendance du home office a, en outre, incité les gens à trouver une pièce supplémentaire pour pouvoir travailler depuis la maison». Ce besoin d’augmenter le nombre de pièces et de créer des espaces de travail est ainsi devenu d’actualité. A relever par ailleurs que la Suisse a su gérer la première vague de Covid-19 en instaurant un semi-confinement plus agréable que ses pays voisins.
Qu’en est-il de Genève-ville? «On aurait pu penser qu’avec la pandémie, les personnes fortunées quitteraient le centre-ville pour aller s’installer à la campagne, commente Nicolas Hauser, courtier chez Pilet & Renaud Transactions. C’est l’inverse qui s’est produit: un regain d’intérêt s’est fait sentir envers des quartiers prestigieux comme celui de l’Eglise russe». Habiter au cœur de la ville reste un privilège recherché par plus d’un. En 2020, 21 biens ont été vendus au centre-ville, dont 18 appartements de standing et 3 maisons (hôtels particuliers). A noter que ces objets de prestige bénéficient très souvent d’un accès extérieur: jardins, cours intérieures, terrasses en attique, etc. Si, en outre, ils sont dotés d’un cachet exceptionnel (hauts plafonds par exemple), ils ne restent pas longtemps sur le marché.

Les communes les plus prisées

Sans grande surprise, les communes les plus recherchées en 2020 (villas et appartements en PPE confondus) sont celles de la rive gauche. Cologny et Collonge-Bellerive arrivent en tête du classement (15 transactions chacune), suivie de près par Chêne-Bougeries (14) et Vandœuvres (14). Parmi ces ventes, 7 d’entre elles concernent de prestigieuses propriétés avec un accès «pieds dans l’eau» et 10 affichent un prix dépassant CHF 20 millions. A noter que les constructions entretenues ou rénovées avec soin sont largement plébiscitées: le nombre et le standing des salles de bains, ainsi que la qualité des équipements de cuisine sont des critères clefs. En cette année 2021, les demandes pour ces communes privilégiées de la rive gauche – où l’offre reste rare – sont nombreuses et les prix des propriétés continuent à prendre l’ascenseur, une hausse qui va vraisemblablement persister dans les mois à venir. C’est le cas en particulier de Conches (Chêne-Bougeries), apprécié pour sa situation proche de la ville et ses espaces verts, ou de Vésenaz (Collonge-Bellerive), qui a su développer un pôle doté de toutes les infrastructures (écoles, commerces, services, etc.).
Quel est le profil des acquéreurs? Nicolas Hauser détaille: «Il s’agit en majorité de clients suisses et européens, pour la plupart déjà domiciliés à Genève. Ce sont des personnes actives dans les professions libérales, le commerce des matières premières et la finance, la haute horlogerie, ainsi que des cadres de multinationales».
Vous retrouverez une sélection des plus belles demeures mises en vente par Pilet & Renaud Transactions dans la brochure «Unique», éditée plusieurs fois par année; en complément, des vidéos de qualité illustrent le cadre de vie et les atouts de chaque propriété. En alliant analyse systématique du marché et approche sensible des lieux, la régie genevoise démontre, une fois encore, sa parfaite maîtrise du courtage.

Véronique Stein