Spécial banque et immobilier - Hausse des taux

Les conditions se sont détériorées pour le secteur immobilier comme pour les marchés financiers au sens large. Sur la plupart des marchés, les coûts de financement de l’immobilier se sont rapprochés, ont atteint ou dépassé les rendements de pointe actuels en raison des hausses de taux d’intérêt des banques centrales. En conséquence, les volumes de transaction ont diminué dans le monde entier, les vendeurs et les acheteurs ayant des attentes différentes en matière de prix. Un mouvement de hausse des rendements immobiliers est en cours et la plupart des investisseurs adoptent une attitude attentiste.

Dans le climat actuel, une approche à faible risque des investissements immobiliers constitue un bon amortisseur. Les fonds core (voir Gros Plan) possèdent des biens immobiliers de grande qualité, bien situés, avec de faibles taux de vacance et un financement conservateur. L’accent mis sur les cash-flows, la capacité à générer une croissance des loyers dans un environnement inflationniste et les stratégies de financement conservatrices plaident en faveur de la capacité de l’immobilier core à générer des rendements stables tout au long des cycles de marché.

Taux et risque

Les taux d’intérêt jouent un rôle central dans la fixation des prix de l’immobilier. Le taux de capitalisation de l’immobilier se compose du rendement des obligations d’Etat à 10 ans, ainsi que des primes d’illiquidité et de risque immobilier. Historiquement, les rendements immobiliers ont une prime d’environ 2,0% sur les obligations d’Etat à 10 ans. Le recours à l’emprunt n’est pas rentable si le taux de financement dépasse le rendement immobilier, car il absorbe le rendement des revenus. Par conséquent, une réévaluation a lieu, qui rétablit la différence moyenne entre les rendements de l’immobilier et des obligations d’Etat. Cela permettra d’évaluer correctement le risque perçu pour la classe d’actifs et d’augmenter ou de relancer la lucrativité de la dette.
La capacité de l’immobilier core à conserver sa valeur est soutenue par un faible taux d’endettement et une croissance des loyers. Les fonds core ont les ratios d’endettement les plus bas parmi les différentes stratégies de fonds immobiliers et en tirent profit lors du financement d’un bien immobilier, car un faible taux d’endettement et un bilan plus sain sont récompensés par des coûts de financement réduits. Les biens existants avec des fondamentaux solides assurent une couverture sous forme de cash-flows stables. La croissance des loyers est assurée par deux mécanismes: les augmentations annuelles fixes des loyers et les baux indexés sur l’inflation. Les fonds core, qui possèdent généralement des portefeuilles immobiliers loués à plus de 90%, bénéficient de la croissance des loyers dans une mesure bien plus importante que les approches plus risquées qui développent des projets, rénovent, réhabilitent et achètent des actifs avec des taux de vacance élevés.

Evolution

Dans le passé, les corrections sur le marché immobilier étaient souvent dues à l’arrivée sur celui-ci de trop d’endettement et/ou de trop de développements. Depuis la crise financière mondiale, ces deux phénomènes sont restés limités. Plus le taux d’endettement est élevé pour un investissement, plus la dépréciation du capital a un impact sur la valeur des fonds propres d’un investisseur, car la totalité de la baisse de la valorisation est absorbée par les fonds propres, tandis que la valorisation de la dette reste inchangée. Pendant la crise, plusieurs entreprises de construction ont fait faillite. Les banques sont devenues plus prudentes dans la fourniture de financement de développement. Cela, à son tour, a réduit l’offre. Nous ne nous attendons donc pas à une correction importante pour les fonds core.
Malgré le contexte négatif et l’augmentation des coûts de financement, les fonds immobiliers core sont donc bien positionnés pour s’imposer sur le marché. Ils sont protégés par leurs faibles ratios d’endettement et coûts d’emprunt, leurs longues durées de crédit et leur engagement élevé à des taux de financement fixes. En outre, ils possèdent des portefeuilles d’immeubles existants de grande qualité et durables, situés dans des emplacements de premier choix, qui sont bien loués et bénéficient d’augmentations annuelles fixes des loyers ou de contrats liés à l’inflation. Des bilans sains, une concentration sur les rendements des revenus et des fondations immobilières robustes offrent une protection dans cet environnement.

Benjamin Boakes et Frederik De Block
Portfolio Managers Real Estate Indirect,
Swiss Finance & Property Group
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