Cette semaine par Géraldine Schmidt, Avocate

Je vais prochainement louer les locaux commerciaux dont je suis propriétaire. J’aimerais prévoir que le loyer évolue en fonction du chiffre d’affaires de la boutique qui s’y installera. En ai-je le droit? (Martina M., Collonge-Bellerive)

Le montant du loyer et son mode de fixation doivent être prévus d’entente entre le locataire et le bailleur. En effet, il s’agit d’un élément essentiel du contrat de bail.
Toutefois, vous n’avez aucune obligation de prévoir un montant chiffré; celui-ci peut être simplement déterminable. Tel est le cas d’un loyer fixé en fonction d’un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le locataire. Ainsi, il est parfaitement licite de prévoir un loyer se déterminant en fonction d’un pourcentage du chiffre d’affaires du locataire. Cette solution n’est d’ailleurs pas rare dans le cadre de contrats portant sur des locaux commerciaux. En effet, le locataire est rassuré par le fait que le loyer suivra la marche de ses affaires et sera donc plus bas si celles-ci ne sont pas favorables, tandis que le bailleur bénéficie de la prospérité économique de son locataire lorsque ses affaires vont bien.
Le loyer proportionnel au chiffre d’affaires peut être fixé avec ou sans loyer de base minimal. Vous pouvez ainsi décider qu’un loyer de base minimal soit fixé (par exemple CHF 50 000.- par an) et qu’à celui-ci s’ajoute un loyer supplémentaire, qui dépendra des résultats d’exploitation de la boutique (par exemple 5% du chiffre d’affaires).
Le Tribunal fédéral a jugé qu’un tel loyer ne pouvait être remis en cause par le locataire que dans les 30 jours suivant la conclusion du bail ou à son échéance. Il ne pourra pas l’attaquer en cours de bail. Ainsi, une hausse de loyer fondée sur l’application de la clause d’adaptation au chiffre d’affaires, qui ne modifie ni l’éventuel montant fixe, ni le pourcentage prévu, n’a pas à être notifiée sur formule officielle et ne peut pas être contestée selon les règles portant sur les majorations de loyer du Code des obligations.
Pour que les rapports contractuels se déroulent sereinement, nous vous conseillons de prévoir dans le contrat que le locataire devra remettre ses comptes au bailleur périodiquement (par semestre ou par année) et à ses frais. Mieux vaut exiger la remise de comptes révisés, pour éviter tout problème d’interprétation de ceux-ci. Il est aussi préférable de prévoir que si le bailleur est insatisfait des relevés remis, il doive en informer le locataire par écrit et que ce dernier doive alors lui remettre, dans un délai de 30 jours, tous les justificatifs nécessaires au contrôle du chiffre d’affaires. Il est également fortement conseillé de définir dans le contrat ce qu’inclura le chiffre d’affaires, par exemple en indiquant qu’il correspond à toutes les ventes de marchandises et de services effectués par le locataire dans le bien loué, quel que soit le mode d’achat, le mode de livraison, ou encore le mode de paiement choisi.

Géraldine SCHMIDT, avocate

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