Quelles questions se poser lors de son renouvellement hypothécaire?

Alexandre Pachoud

Une augmentation de votre prêt dégage des fonds qui, bien employés, vous permettront d’accroître vos déductions fiscales. Soit en augmentant vos cotisations au 3e pilier A (pour mémoire, la déduction maximum est de CHF 7056 par an pour un salarié soumis à la LPP, CHF 35 280 pour un indépendant) ou au 3e pilier B (dans certains cantons, ces cotisations sont aussi déductibles). Mais également en procédant à des rachats d’années de cotisations de votre 2e pilier. Par exemple, un rachat de CHF 10 000 entraîne une économie d’impôt de CHF 3500 si votre taux d’imposition marginal est de 35%.
A noter que le rachat d’années de caisse de pension et l’augmentation des versements des cotisations au 3e pilier auprès de compagnies d’assurance ne présentent pas que des vertus fiscales. Dans la majorité des cas, ces versements améliorent également les prestations à percevoir à la retraite, voire en cas de décès pour les survivants, ou en cas d’invalidité.
Le renouvellement est également l’occasion idéale d’effectuer une nouvelle analyse de prévoyance, en étudiant votre situation personnelle et professionnelle. Ainsi, les spécialistes peuvent vous aider à vous préparer face aux trois risques majeurs que sont le décès, l’invalidité et la retraite. Ce dernier point est essentiel, car les établissements financiers évaluent de plus en plus tôt votre capacité à tenir les charges à ce moment charnière de votre vie. Il est donc important de vous y pencher, si vous voulez être certain d’avoir votre avenir et celui de vos proches entre vos mains.

Pensez aux travaux!

Si vous optez pour une augmentation de prêt, une autre utilisation possible des fonds est la rénovation de votre bien. En effet, si vous avez l’envie ou le besoin de faire des rénovations, si vous souhaitez poser des panneaux solaires ou changer votre système de chauffage, sachez qu’une rallonge de prêt peut être obtenue et que les coûts engendrés par ces travaux sont probablement déductibles de votre revenu imposable. Le gain d’impôt se calcule sur le même principe que pour les rachats LPP. Il est donc particulièrement intéressant.

D’autres utilisations des fonds sont-elles possibles?
Bien évidemment!

Vous pouvez faire l’acquisition d’un bien de rendement afin d’augmenter votre revenu et votre patrimoine. Le revenu locatif peut couvrir les frais hypothécaires de cette acquisition et, dans certains cas, viendra alléger la charge de votre résidence principale. Pour votre propre confort personnel, l’acquisition d’une résidence secondaire à la mer ou à la montagne est également possible. Ce peut aussi être l’occasion de donner un coup de pouce à vos héritiers en leur faisant une donation ou en leur accordant un prêt familial. Cela leur permettra de disposer des liquidités nécessaires à leur propre acquisition.
Sachez à titre d’exemple qu’une augmentation de CHF 100 000 de votre prêt hypothécaire, à un taux fixe de 2,5% sur 10 ans (taux actuel*), représente des intérêts de CHF 2500 par an, qui viennent en déduction de votre revenu imposable. Si votre taux d’imposition marginal est de 35%, le coût net après impôt n’est que de CHF 1625 par an, soit à peine plus de 135.- par mois.
Finalement, quand faut-il se soucier de son renouvellement? Un prêt hypothécaire peut être renouvelé jusqu’à 24 mois avant l’échéance contractuelle. La plupart des établissements financiers gèrent cependant cette opération entre 12 et 18 mois avant l’échéance et les coûts de réservation anticipée ne sont souvent pas si élevés que cela.
Dans ce contexte, nous encourageons les propriétaires à ne pas se contenter d’attendre, mais de profiter du dynamisme du marché. Il y a tout de même plus de probabilités qu’une hausse de taux intervienne dans l’avenir plutôt qu’une baisse, même si nous ne tablons pas sur un redressement soudain des taux à moyen terme. Actuellement, les taux restent attractifs, mais ils sont également volatils. Dès lors, il paraît essentiel de constituer son dossier, de sorte à agir vite le moment venu pour trouver une offre et profiter d’une correction de taux.
S’il ne devait y avoir qu’un conseil: prenez le temps de réfléchir à vos objectifs et ne renouvelez pas votre hypothèque sans obtenir une analyse globale de votre situation. On se plaît à répéter qu’un renouvellement est tout aussi stratégique qu’un financement initial: c’est réellement le cas!

*Etat au 04.01.2023.