L’importance d’une approche professionnelle lors d’une succession  

– A quel moment est-il conseillé de consulter un professionnel pour une succession?
– Il est recommandé de consulter un expert le plus tôt possible, idéalement quelques années avant la retraite. Clarifier les divers aspects de sa succession est crucial. Les conseillers d’Aznar & Cie peuvent vous guider sur les dimensions financières de vos biens immobiliers, qu’il s’agisse de résidences principales ou secondaires, d’objets de rendement. Anticiper permet d’éviter des complications pour les héritiers. Conjointement avec notre réseau de notaires, fiscalistes et d’avocats partenaires, nous vous accompagnerons dans vos démarches.

– Que devient l’hypothèque lorsqu’un bien immobilier est transmis par succession?
– L’hypothèque reste en place: elle est automatiquement transférée avec le bien aux héritiers. Cela signifie que la dette hypothécaire ne s’éteint pas avec le décès du propriétaire, mais qu’elle devient une charge successorale. Les héritiers qui acceptent la succession reprennent donc non seulement les actifs (le bien immobilier, les avoirs bancaires, etc.), mais aussi les dettes, dont l’hypothèque fait partie.
Il est donc crucial pour les héritiers de bien évaluer la situation financière globale de la succession avant de prendre une décision. Si la dette est trop importante par rapport à l’actif, il est toujours possible de renoncer à la succession dans les délais légaux.

– La banque peut-elle exiger un remboursement immédiat de l’hypothèque après le décès du débiteur?
– En Suisse, les banques ne sont pas obligées de maintenir l’hypothèque aux mêmes conditions après le décès de l’emprunteur. En général, elles ne réclament pas un remboursement immédiat, mais elles procèdent à un réexamen de la situation financière des héritiers. Ce processus peut déboucher sur trois scénarios:
1) Si les héritiers sont solvables et souhaitent conserver le bien, la banque peut accepter de transférer l’hypothèque à leur nom, aux mêmes conditions ou avec des adaptations.
2) Si les héritiers ne remplissent pas les critères usuels (revenus, ratio charges/revenus, taux d’avance), la banque peut exiger un amortissement partiel ou la mise en vente du bien.
3) Dans les cas extrêmes, elle peut exiger le remboursement total, surtout si aucune entente n’est possible, ou si l’immeuble n’est pas entretenu correctement.
Il est donc essentiel de contacter la banque rapidement après le décès pour discuter des options et éviter une situation de blocage.

– Comment les héritiers peuvent-ils renégocier ou restructurer l’hypothèque à leur nom?
– Les héritiers peuvent tout à fait demander à renégocier l’hypothèque à leur nom. Cela implique de passer par un processus d’analyse classique, comme pour tout nouveau financement.
Aznar & Cie vous accompagne dans ces démarches: analyse des revenus, charges, patrimoine et taux d’endettement; vérification de la capacité à supporter les charges hypothécaires (taux théorique de 5% + amortissement + charges d’entretien), ainsi qu’un examen de la valeur vénale du bien.
Dans certains cas, il peut être avantageux de changer d’établissement financier si un autre propose de meilleures conditions ou s’il est plus souple dans l’analyse successorale.

– Que faire si les héritiers ne peuvent ou ne veulent pas reprendre l’hypothèque?
– Dans cette situation, plusieurs options existent.
Vente du bien immobilier: c’est la solution la plus courante si les héritiers ne souhaitent pas reprendre le bien ou ne remplissent pas les critères financiers. Le produit de la vente sert alors à rembourser l’hypothèque, et le solde éventuel est partagé entre les héritiers.
Renonciation à la succession: si les dettes (hypothèque incluse) dépassent les actifs, ou si le bien est trop difficile à gérer, les héritiers peuvent renoncer formellement à la succession dans un délai de trois mois (en règle générale, à confirmer selon le canton).
Mise en location: si l’hypothèque peut être couverte par les revenus locatifs, certains héritiers choisissent de conserver le bien à titre d’investissement. Cela suppose une bonne gestion locative et un accord avec la banque.
Il est fortement recommandé de se faire accompagner conjointement par un notaire et un conseiller financier spécialisé. Aznar & Cie se tient à votre disposition pour vous aider et vous accompagner afin d’éviter des erreurs coûteuses ou des conflits familiaux.

Propos recueillis par
Véronique Stein