Par Frédéric Tomassini

Lors de nos entretiens de conseil, une question centrale porte sur la durée du financement hypothécaire.

Faut-il se prémunir face à une remontée possible des taux en bloquant le financement hypothécaire sur une longue durée? Ou au contraire bloquer sur une tranche de plus courte durée, à renouveler successivement, et profiter de taux plus attractifs? Penchons-nous sur un exemple concret.
Admettons qu’un couple nous sollicite pour l’achat d’un appartement avec l’octroi d’un prêt hypothécaire pour un volume de 1 million de francs.
Première stratégie possible: le couple choisit une solution sur une durée de 10 ans et bloque un prêt de CHF 1 million à un taux de 0,85%. Cela représente CHF 8500 d’intérêts par année x 10 ans = CHF 85 000 sur toute la durée du prêt.
Les intérêts hypothécaires sont toutefois déductibles fiscalement. Le taux marginal d’imposition (TMI) permet de calculer l’économie ou l’augmentation d’impôt engendrée par une diminution ou un accroissement du revenu imposable. Si l’on retient, par exemple, un TMI de 35%, nous obtenons CHF 55 250. C’est la somme réelle qui influencera le revenu disponible du couple après déduction des intérêts sur son revenu imposable.
Deuxième stratégie: le même couple bloque un premier prêt hypothécaire de CHF 1 million sur une durée de 5 ans, à un taux de 0,75%. À la fin de cette échéance, le prêt est renouvelé. Admettons que les taux aient légèrement remonté et qu’ils se situent désormais à 1% pour une durée de 5 ans. Nous obtenons alors un total de CHF 56 875, d’intérêts qui auront un effet sur le revenu du couple sur la durée de 10 ans.
Nous constatons alors que le blocage d’un taux fixe sur une plus longue durée a généré un gain financier net après impôt de CHF 1625. Bien que le taux hypothécaire d’une tranche de courte durée soit généralement moins élevé que celui d’une tranche de moyenne-longue durée, le gain financier n’est pas assuré. Lors de notre analyse, c’est donc principalement 1) la différence entre le taux hypothécaire fixe à 5 ans et le taux fixe à 10 ans au moment du blocage initial, ainsi que 2) l’évolution des taux fixes à 5 ans, qui détermineront si la stratégie sera payante ou non.
Il est difficile de prévoir avec certitude l’évolution des taux hypothécaires qui seront proposés – dans notre exemple, lors du renouvellement après 5 ans – tant ils dépendent de facteurs économiques et personnels imprévisibles. Certaines analyses permettent toutefois de relever les tendances du marché. Nous traversons actuellement des périodes de taux bas et la situation devrait peu évoluer pour le moment.
Quelle que soit la stratégie de financement choisie, dans l’éventualité d’une remontée des taux, votre prêt en sera influencé. Pour s’y préparer, nous recommandons de:
• Bloquer son prêt sur du long terme, afin d’assurer la stabilité de son financement le plus longtemps possible;
• Constituer de l’épargne suffisante en période de taux bas, qui pourra être utilisée pour réduire le prêt en cas de remontée des taux, par exemple à travers des produits de prévoyance, tels que les 3es piliers A ou B.
La réussite de votre stratégie dépendra d’événements fluctuants et aux implications larges. De plus, le choix de la durée du prêt doit se faire au cas par cas, en fonction de chaque profil et de chaque projet immobilier. Y a-t-il une volonté de revendre le bien? Un départ à l’étranger? Le futur propriétaire est-il ouvert au risque? Tous ces facteurs doivent être pris en considération lors de la préparation du financement.

Par Frédéric Tomassini,
Conseiller chez DL MoneyPark