Apport en nature, la pierre autrement

Le concept est simple mais ingénieux: le propriétaire – devenu investisseur – cède son immeuble à un fonds contre un certain nombre de parts. Pour ce dernier, il en résulte une diversification accrue, une gestion professionnelle, et une performance financière optimisée, notamment sur le plan fiscal. En effet, les porteurs de parts sont exonérés d’impôt sur les dividendes reçus; de plus, l’impôt sur le capital est fortement réduit, potentiellement jusqu’à une valeur nulle. «C’est une façon d’éviter les tracas liés à la gestion directe d’un immeuble, tout en profitant de la valeur de son bien», explique le représentant de Realstone SA, qui gère plus de 4,6 milliards de francs d’actifs immobiliers en Suisse, à travers quatre véhicules de placement, avec des solutions à la fois cotées, non cotées, et destinées à des investisseurs privés comme à des professionnels et des caisses de pension.

Pourquoi envisager un apport en nature?

Cette formule répond à trois défis majeurs que rencontrent aujourd’hui les propriétaires: en premier lieu, la complexité de la gestion locative. Vacance, pilotage des travaux, suivi des régies, maîtrise des charges… gérer un immeuble demande du temps, des compétences et de l’énergie. Une gestion non professionnelle peut réduire drastiquement les rendements.
Deuxièmement, le manque de liquidité et de diversification; détenir un ou deux immeubles, c’est souvent s’exposer à un risque concentré et à un patrimoine difficile à transmettre ou à diviser. Inversement, les parts de fonds immobiliers sont liquides, divisibles et transmissibles aisément, notamment en cas de succession.
Enfin, la transition énergétique: à Genève et ailleurs, les réglementations se durcissent. Des immeubles énergivores doivent être rénovés, souvent à des coûts allant de 30% à 70% de leur valeur. Accélérer cette transition demande des ressources financières et humaines que tous les propriétaires n’ont pas.
Cet ensemble de risques, tout comme la volatilité des revenus, sont contournés avec l’apport en nature; l’investisseur touche un rendement stable, défiscalisé, grâce aux dividendes de ses parts.

Une performance financière au rendez-vous

La détention via un fonds immobilier (apport en nature) peut générer une performance nette supérieure à la gestion en direct. En cause: une optimisation des revenus locatifs (hausse annuelle moyenne de 1% grâce aux rénovations et à une gestion dynamique); des charges mieux maîtrisées via des contrats-cadres; une fiscalité allégée (notamment sur les dividendes, souvent exonérés). Dans un exemple comparatif, un propriétaire est passé de 118 000 francs de rendement net annuel en gestion directe à 168 000 francs via un apport en nature.
Le cas d’un immeuble à Lausanne, reconverti en résidence hôtelière après le départ d’un locataire institutionnel, illustre bien le processus cher à Realstone SA qui consiste à rénover, surélever et repositionner son parc immobilier. Résultat: des revenus locatifs multipliés par trois et un rendement sur investissement de 9%.

Valorisation des biens et
transition énergétique

Julian Reymond a poursuivi en présentant les principaux fonds sous gestion de Realstone SA. Quels sont les types d’immeuble? Dans quel fonds est-il possible d’effectuer un apport en nature? Deux fonds sont cotés; le premier, Solvalor 61 (1,7 milliard), est essentiellement investi en Suisse romande, «c’est le fond immobilier résidentiel le plus pur du marché, c’est-à-dire le fond dont l’allocation résidentielle est la plus forte. Il génère un rendement de 2%». Le second est Realstone RSF (2,5 milliards), qui investit dans toute la Suisse, dans les centres urbains et amène un rendement de 3%. Sa particularité? Plus de 50% du parc est constitué de constructions neuves ou bâties il y a moins de quinze ans. «Parmi celles-ci, on compte l’un de nos projets phares: nous avons acheté une parcelle à Horgen, dans le canton de Zurich, et y avons développé un projet résidentiel qui comprend 444 logements et dont le système de chauffage est sans émission carbone». Enfin, Realstone SA a lancé récemment un fonds industriel avec un rendement de 5%.

Comment marche un swap?

Le processus d’apport en nature est souple et rapide: il suffit de transmettre quelques documents (état locatif de l’immeuble, décomptes de gestion, etc.) pour une première évaluation. Après validation, le bien est expertisé et intégré au portefeuille du fonds. Le propriétaire reçoit alors ses parts (et éventuellement du cash). Les critères principaux: un immeuble résidentiel ou mixte, d’une valeur d’environ dix millions, idéalement situé en zone urbaine ou industrielle en Suisse.
Face aux évolutions législatives, fiscales et écologiques, l’apport en nature se positionne donc comme une alternative innovante pour les investisseurs immobiliers. Une manière de rester exposé à la pierre, sans les lourdeurs opérationnelles… et avec une performance au rendez-vous.
La session de conférence s’est terminée avec l’intervention de Franco Fortunato, banquier senior chez Lombard Odier, qui a livré une réflexion sur les dimensions complémentaires que sont l’immobilier, la prévoyance et le crédit. Il a montré comment la banque Lombard Odier, plus de deux fois centenaire et gérant quelque 300 milliards de francs d’actifs suisses, accompagne ses clients pour optimiser leur fiscalité et leur rendement, tout en protégeant leur patrimoine. Des conseils précieux pour une gestion de fortune cohérente sur le long terme!

Véronique Stein