Etude BARNES Global Property Handbook

Un monde d’entrepreneurs en quête d’excellence

25 Mai 2022 | Articles de Une

Dans un contexte marqué par les incertitudes sanitaires et une guerre sur le sol européen, l’immobilier de luxe joue plus que jamais son rôle de valeur refuge pour les grandes fortunes. Le Global Property Handbook – un rapport réalisé chaque année par les experts du réseau international BARNES – dresse le palmarès des villes ayant les faveurs des investisseurs les plus riches de la planète. Les chiffres et les tendances rapportées dans l’étude (décembre 2021) ont été actualisés pour être présentés par leurs contributeurs dans les locaux de l’agence genevoise BARNES.

Graphique 1. Les codes de l’excellence.

Le Global Property Handbook (GPH) est une étude du comportement des clients fortunés (UHNWI* et HNWI**) et de leurs destinations préférées. Elle représente un baromètre international des villes et des destinations de vacances les plus recherchées. Cette expertise fournit aux clients des pistes de réflexion, leur permettant d’anticiper les tendances et d’investir dans les lieux présentant un fort potentiel. «Les deux années que nous venons de traverser affichent une double crise – économique et sanitaire – ainsi qu’une guerre, souligne Thibault de Saint-Vincent, président de BARNES International. Dans ce monde instable, les clients fortunés ont le désir d’aller à l’essentiel: ils privilégient des biens à la fois d’une grande qualité et écoresponsables. Plus que jamais, le refuge physique doit être synonyme
d’excellence». Le GPH indique dix critères auxquels les UHNWI et HNWI sont particulièrement attachés (voir graphique n°1); ces exigences nécessitent un accompagnement global, puisqu’il inclut non seulement l’immobilier résidentiel, mais également des hôtels, des châteaux, des chasses, des haras, des yachts ou encore des vignobles, sans oublier l’art et l’aviation privée.

Quand le luxe change de visage

Des acteurs de plus en jeunes se profilent sur le marché du prestige. «Les Millenials (1980/1996) et la génération Z (1996/2010) imposent leur vision d’un luxe engagé, respectueux de l’environnement, poursuit Thibault de Saint-Vincent. Ils sont sensibles à la provenance des matières premières et au recyclage des produits. L’immobilier de prestige s’inscrit dans cette logique: les acheteurs s’engagent volontiers dans des rénovations coûteuses, intégrant des travaux de remise aux normes énergétiques».
Depuis 2015, on observe une croissance continue du nombre d’UHNWI dans le monde (voir graphique n°2); les nouveaux venus dans ce club très fermé sont principalement des entrepreneurs œuvrant dans les domaines de la technologie et de la santé. Cette croissance s’est toutefois faite au prix d’importantes disparités régionales, en fonction des modes de gestion spécifiques de la crise sanitaire. Les milliardaires sont aujourd’hui plus de 3000, dont un tiers d’Américains, la Chine arrivant en seconde position. A noter aussi que 7 UHNWI sur 10 sont des self-made-men, la part des purs héritiers étant en constante diminution.

Graphique 2.

Guerre en Ukraine et immobilier de prestige

Si la pandémie a eu une influence positive sur le marché de l’immobilier de luxe, l’impact de la guerre en Ukraine ne devrait pas être trop important. «En effet, les sanctions ne semblent pas avoir d’impact sur le marché de l’immobilier haut de gamme, car la clientèle russe est quasi inexistante pour les transactions en dessous de 5 millions d’euros et reste très marginale pour les transactions au-dessus», relève Thibault de Saint-Vincent. Cette clientèle russe tend d’ailleurs à être remplacée par des acheteurs ukrainiens.
De manière générale, dans le contexte actuel de guerre et d’inflation, l’immobilier haut de gamme est plus que jamais une valeur refuge (en termes financier, physique et professionnel), au même titre que l’investissement dans l’or, ces deux placements semblant plus stables que les cryptomonnaies.

Les villes américaines en tête

Sur la base de critères pratiques, affectifs et financiers relevés en 2021, le BARNES City Index de cette année met en avant cinq villes qui ont su convaincre les investisseurs à la fois grâce à leur attrait et à leurs fondamentaux (voir graphique n°3). Miami passe ainsi à la première place; cette métropole de Floride cultive ses atouts économiques, notamment du côté des start-ups, tout en étant réputée pour son art de vivre et sa gastronomie, ses kilomètres de plage et son soleil quasi permanent. Elle devance Austin (Texas) qui se transforme en grande rivale de la Silicon Valley californienne auprès des entrepreneurs des nouvelles technologies. Tokyo reste bonne troisième, suivie par Genève et Paris. Les États-Unis se taillent donc la part du lion, en raison de développements économiques fulgurants.
La vieille Europe retrouve son statut d’antan, avec cinq villes dans le «Top 10» (Genève, Paris, Londres, Madrid, Stockholm), témoignant un retour aux valeurs sûres traditionnelles qui étaient, avant la crise sanitaire, les grandes habituées du BARNES City Index.

Graphique 3. Barnes City Index 2022.

Graphique 4. Les 10 pays dont les prix de l’immobilier ont le plus augmenté en 10 ans.

La Suisse, stable dans la tempête

Durant la pandémie, la Suisse a affiché une stabilité exceptionnelle: le PIB a progressé de 3,7% en 2021, en fort contraste avec le repli de 2,4% en 2020; le taux de chômage est resté très faible en comparaison internationale (3%); le prix de l’immobilier n’a cessé de croître en 2021: durant le premier semestre, les prix des maisons individuelles ont progressé de 5,5 % et ceux des appartements de 5,9% (moyenne affichant toutefois de fortes disparités selon les cantons). En comparaison internationale, la Suisse est, après Israël, le pays où le prix au m2 de l’immobilier résidentiel a le plus augmenté en dix ans (voir graphique 4).
Genève est entré dans le «Top 5» du palmarès mondial, remontant de la 8e (2021) à la 4e position. «Cela s’explique par la dimension internationale, la stabilité politique, économique et sanitaire de notre canton, ainsi que la fiscalité favorable pour les sociétés, relève Jérôme Félicité, président de BARNES Suisse. Pendant la Covid, on a également observé un grand retour de Suisses résidant jusqu’alors à l’étranger. A Genève, les indicateurs conjoncturels sont restés excellents en 2021: progression de l’emploi, croissance économique, construction. La rareté de biens d’exception attire une certaine clientèle, pour laquelle de tels objets sont une affirmation de richesse». Les biens les plus recherchés sont les appartements au centre-ville (entre 1,5 et 2 millions de francs), les maisons familiales (entre 2 et 5 millions de francs), et enfin, les propriétés avec vue et/ou accès au lac (entre 10 et 15 millions de francs).

Une clientèle aux exigences affinées.

Les stations de montagne
ont la cote

Face aux récentes évolutions, la situation du marché du luxe à la montagne fait figure de roc avec des destinations telles que Verbier, Crans-Montana, Gstaad et Zermatt, qui continuent d’attirer des clientèles britannique, scandinave et belge dans le très haut de gamme. «Comme ailleurs en montagne, on a vu apparaître en Suisse et durant la pandémie le phénomène de résidences principales: des couples en activité avec des enfants s’y installent, pour les infrastructures modernes et les écoles internationales. Depuis ces sites de montagne, les grandes villes comme Genève, Lausanne ou Zurich sont proches et facilement accessibles», souligne Frank Casanova, directeur général BARNES Swiss Licensing SA, responsable d’agence. Ce dernier relève aussi que la station de Verbier, de plus en plus en vogue, est recherchée pour son cadre de vie dynamique et sportif. La demande y est aujourd’hui plus importante que l’offre, sans que cela n’entraîne des augmentations de prix démesurées. Les acquéreurs jettent leur dévolu essentiellement sur les chalets (existants ou neufs), avec vue dégagée et intérieurs contemporains, ainsi que sur les appartements offrant des prestations irréprochables dans des résidences ultraluxueuses.
En ville, à la montagne ou en bord de mer, l’enjeu reste le même. Thibault de Saint-Vincent résume: «Nos clients sont avant tout des entrepreneurs, qui ont placé à un très haut niveau leurs exigences durant leur vie professionnelle. Ils aspirent désormais à cette même excellence au sein de leur foyer». Quant à l’avenir, deux principaux éléments vont changer la donne: la volatilité du cours des matières premières et le retour de l’inflation. A suivre dans la prochaine édition du Global Property Handbook!