La résiliation de bail doit être basée sur la bonne foi…
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Le Tribunal fédéral complète son «mode d’emploi»
Travaux de rénovation et résiliation de bail
Dans un arrêt récent (ATF 4A_435/2021 du 14 février 2022), le Tribunal fédéral a rappelé à quelles conditions un bailleur pouvait résilier le bail d’un locataire lorsqu’il avait l’intention d’effectuer des travaux de rénovation ou de transformation dans son immeuble.
La règle édictée paraît simple: le bailleur a le droit de résilier le bail de son locataire lorsqu’il envisage d’effectuer des travaux dans l’objet loué. Mais cela à la condition que la résiliation respecte les règles de la bonne foi.
Et sous cet angle, la règle initiale, pourtant limpide, se complique, puisque le respect des règles de la bonne foi est avant tout une question d’appréciation de chaque cas d’espèce qui entraîne, de façon inhérente, une certaine incertitude juridique.
C’est pour cette raison que le Tribunal fédéral a élaboré, au fil de ses jurisprudences (nombreuses!), un véritable mode d’emploi permettant de déterminer à quelles conditions un bailleur pouvait valablement résilier un bail pour cause de travaux de rénovation ou de transformation.
Résiliation de bail: bonne foi
requise!
Dans son arrêt du 14 février 2021, le Tribunal fédéral commence par rappeler un principe fondamental du droit du bail: chaque partie est libre de résilier un bail de durée déterminée pour son échéance contractuelle.
Dans ce cadre, selon le TF, le bailleur peut en principe résilier le bail de son locataire pour exploiter les locaux loués de la façon la plus conforme à ses intérêts.
Et plus particulièrement:
• pour effectuer des travaux de transformation ou de rénovation importants;
• pour optimiser son rendement;
• pour occuper lui-même ses locaux ou les mettre à disposition de ses proches.
Cette liberté de résilier un bail a toutefois pour limite le respect des règles de la bonne foi. La violation de ces règles peut d’ailleurs entraîner l’annulation de la résiliation d’un bail notifié au locataire.
En particulier, la résiliation d’un bail est contraire aux règles de la bonne foi lorsque cette résiliation:
• ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection;
• est purement «chicanière», comme par exemple lorsqu’elle est donnée à titre de pures représailles à l’encontre d’un locataire «revendicatif»;
• consacre une disproportion manifeste des intérêts en présence, soit ceux, opposés, du bailleur et ceux du locataire.
Etant précisé dans ce cadre qu’il ne suffit toutefois pas que la résiliation du bail entraîne des conséquences pénibles pour le locataire, puisque cette circonstance est déjà prise en considération pour justifier une prolongation de bail.
Il découle de ce qui précède qu’il faut déterminer le motif réel ayant conduit le bailleur à résilier le bail de son locataire, afin de décider si le congé a été donné de bonne ou de mauvaise foi.
Dans ce cadre, le Tribunal fédéral a confirmé sa jurisprudence constante, qui précise que l’examen de la bonne foi du bailleur doit s’effectuer au moment où la résiliation a été notifiée au locataire. Il n’y a par conséquent pas lieu de prendre en considération des circonstances qui interviennent après la résiliation pour déterminer si le bailleur a résilié le bail de bonne ou mauvaise foi.
En particulier, selon le Tribunal fédéral, le fait que le motif du congé ne soit plus d’actualité après la notification du congé n’est pas de nature à influencer l’examen de la bonne foi du bailleur au moment où la résiliation a été notifiée. Sauf bien sûr si ces faits postérieurs permettaient de fournir un éclairage sur les réelles intentions du bailleur au moment de la résiliation.
A qui incombe le fardeau de la preuve?
Il appartient au locataire qui veut faire annuler la résiliation de son bail de prouver que le bailleur a donné le congé en contrevenant aux règles de la bonne foi.
En clair, le locataire doit prouver que le motif invoqué par le bailleur à l’appui de la résiliation n’est qu’un faux prétexte. Dans ce cadre, le bailleur est toutefois tenu de collaborer à la manifestation de la vérité, notamment – au minimum! – en indiquant le motif du congé et en fournissant tous les documents nécessaires permettant d’établir la sincérité du motif invoqué.
Une motivation qui s’avérerait fausse ou même lacunaire peut constituer un indice que le congé n’obéit à aucun intérêt digne de protection. Le fait, pour le bailleur, de tarder à motiver le congé, ou même de varier dans les motifs indiqués, peut constituer un indice que le congé a été donné de mauvaise foi.
Ainsi, lorsqu’il s’avère que le motif du congé n’est qu’un faux prétexte, la résiliation du bail sera annulée pour cause de mauvaise foi.
Quels sont les travaux qui peuvent justifier la résiliation d’un bail?
Les résiliations de bail sont souvent justifiées, à tort ou à raison, par l’intention du bailleur d’entreprendre des travaux de rénovation ou de transformation dans l’objet loué, ou dans l’immeuble où cet objet se situe. Dans ce contexte, la jurisprudence est abondante.
En particulier, la résiliation d’un bail motivée par l’exécution de travaux a été considérée comme ayant été donnée de mauvaise foi, et par conséquent annulée, dans les cas suivants:
• lorsque les travaux envisagés ne sont pas suffisamment décrits;
• lorsque la présence des locataires n’occasionne pas de complications ou de retards dans l’exécution des travaux, ou seulement de manière négligeable (réfection des peintures, travaux sur façades et/ou toiture);
• lorsque les travaux envisagés ne sont pas susceptibles de pouvoir être autorisés.
Dans ce dernier cas, la preuve de l’impossibilité pour le bailleur d’obtenir les autorisations nécessaires incombe au locataire, étant rappelé qu’il n’est pas nécessaire que le bailleur ait déjà obtenu les autorisations au moment où il procède à la résiliation du bail. Un congé n’est donc pas contraire à la bonne foi lorsque le projet initial a dû être modifié pour pouvoir être accepté par les autorités administratives.
Cela étant, lorsque le bailleur établit que le maintien du locataire dans les locaux loués entraverait les travaux de façon non négligeable, au motif que cette présence:
• entraînerait des complications d’ordres technique et organisationnel dans l’exécution des travaux;
• augmenterait le coût des travaux;
• prolongerait la durée du chantier,
la résiliation du bail peut être validée, puisqu’elle respecte les règles de la bonne foi.
Cela implique toutefois que le bailleur dispose, au moment de la résiliation du bail, d’un projet suffisamment élaboré, permettant d’apprécier si les conditions décrites ci-dessus sont réalisées. La seule intention générale de rénover ou transformer un immeuble n’est en effet pas suffisante pour motiver valablement la résiliation d’un bail.
Exemple concret: le dernier cas jugé par le Tribunal fédéral
C’est à la lumière des principes généraux rappelés ci-dessus que le Tribunal fédéral a jugé l’affaire faisant l’objet de son arrêt du 14 février 2022.
Dans cette affaire, le bailleur avait le projet de surélever son immeuble de deux étages, d’en refaire la toiture et d’en rénover l’enveloppe thermique. Ce projet nécessitait de transformer deux logements, situés dans les combles de l’immeuble.
Le bailleur a soumis son projet à une préconsultation de l’autorité administrative compétente, qui a confirmé que les gabarits légaux étaient respectés. Avant même de déposer une demande d’autorisation de construire, le bailleur a résilié pour leur échéance contractuelle les deux baux des appartements situés dans les combles de l’immeuble.
Quelques mois après la résiliation des baux, le bailleur a déposé une demande d’autorisation de construire, qui a toutefois été refusée, au motif que la surélévation ne respectait pas certaines servitudes de passage. Le bailleur a dès lors entrepris des discussions avec les bénéficiaires de ces servitudes pour modifier ces dernières.
Au vu de ce qui précède, le locataire, qui a fait opposition à la résiliation, s’est fait fort de soutenir qu’il était manifestement établi que le projet était impossible à réaliser, au vu de la teneur du refus de délivrer l’autorisation de construire sollicitée.
Or cette argumentation n’a pas eu l’heur de convaincre le Tribunal fédéral. En effet, fidèles à la jurisprudence, les juges a rappelé qu’il convenait d’apprécier le caractère objectivement impossible du projet des travaux au moment de la résiliation du bail et non en fonction des circonstances postérieures à cette résiliation.
Or à l’époque de la résiliation querellée, le bailleur avait les assurances nécessaires que son projet était admissible. Et c’est pour cette raison que le TF a jugé que la résiliation querellée ne pouvait être qualifiée de contraire à la bonne foi.
Par conséquent, il n’y avait pas lieu d’annuler cette résiliation, qui a été validée pour son échéance contractuelle. Par ailleurs, le locataire a bénéficié d’une première prolongation de son bail pour une durée de 30 mois prononcée par la Cour cantonale, laquelle n’a pas été contestée.
Cet arrêt du Tribunal fédéral valide le principe, et c’est heureux, de la primauté des règles de la bonne foi sur toutes autres règles.
Mais en même temps, il consacre la difficulté qu’il y a à apporter la preuve que les règles de la bonne foi ont bien été respectées ou, au contraire, qu’elles ne l’ont pas été.
