Retour à l’équilibre pour l’immobilier ancien

Ce retournement de marché est surtout lié aux baisses successives des taux d’intérêt pour arriver autour de 3% à 3,5%, à une maîtrise de l’inflation qui redonne de l’oxygène au pouvoir d’achat des ménages et à des conditions d’octroi de prêt de nouveau assouplies par les banques.
Par ailleurs, l’instabilité politique ne semble pas perturber le marché. On pourrait même penser que dans ce contexte incertain, la pierre est plus que jamais la valeur refuge des Français.

La résidence principale de plus en plus prisée

Ce dynamisme retrouvé est également porté par la baisse des prix, qui s’est poursuivie en 2024 avec un recul de 3,8% pour les maisons et de 0,7% pour les appartements, pour s’établir respectivement à 2473 € et 4113 € le mètre carré.
Depuis 2022, les prix ont baissé de 5,6% pour les maisons et de 4,1% pour les appartements. Et si on regarde le prix moyen d’une acquisition, la baisse est bien plus marquée avec – 8,1% pour les maisons (265 211 € contre 288 556 €) et -6,5% pour les appartements (224 263 € contre 239 912 €). C’est assez rare pour être souligné: cette tendance à la baisse des prix est globalement observée sur l’ensemble du territoire.
Quant à la surface, en moyenne, elle est de 113 m2 pour les maisons (stable sur 12 mois) et de 57,3 m2 pour les appartements (- 0,3 m2 sur 12 mois). Cela prouve que les Français, au-delà de cette baisse des prix au mètre carré, n’hésitent pas à rogner sur la surface des biens pour pouvoir devenir propriétaires.
En revanche, les acquéreurs n’ont jamais pris autant de temps avant d’acheter un bien avec des délais qui s’allongent de 8 jours pour les maisons (99) et de 6 jours pour les appartements (97).
De même, plus que jamais les acquisitions sont destinées très majoritairement à la résidence principale, avec 66,8% (+1,5%), quand les achats réalisés au titre de l’investissement locatif continuent inexorablement de baisser pour s’établir à 25,5% des ventes. Un niveau jamais observé depuis 2018. Pour sa part, à 7,6%, le marché des résidences secondaires est stable. Enfin, par tranche d’âge, ce sont les 30 à 40 ans qui achètent le plus (24,3%).

Paris: la baisse des prix relance
le marché

Alors qu’en 2023 les volumes de vente avaient chuté de 12,9%, l’an dernier, le marché parisien a retrouvé des couleurs avec une hausse de 3%. Cela est dû à la baisse de 4,8% des prix, qui s’établissent désormais à 9321 € le mètre carré, soit une baisse d’environ 10% depuis 2022 et de 12% depuis 2020.
Pendant la même période, le prix moyen d’une acquisition a baissé de 14,7% passant de 517 756 € en 2022 à 441 661 € en 2024. Là encore, les acquéreurs ont acheté plus petit pour pouvoir réaliser la transaction. Ainsi, à Paris la superficie moyenne du bien acheté n’est plus que de 48,6 m2 .
Les délais de vente, qui n’avaient cessé de monter depuis 2020, reculent très légèrement pour s’établir à 94 jours (- 2), toujours loin des 57 jours observés en 2017.
Concernant la destination des biens, l’investissement locatif baisse de 4,3% pour s’établir à 26,8% des ventes, loin des 32,5% relevés en 2021.

Ile-de-France: fin de la purge post-Covid

La chute du nombre de transactions observée depuis 2022 est enrayée, avec une hausse de 1,7% sur le segment des maisons et de 1,1% pour les appartements. Le rattrapage post-Covid semble enfin apuré, même si les prix continuent de baisser avec respectivement – 4,6% pour les maisons à 3 480 € le mètre carré et – 2,3% pour les appartements, à 4377 €.
Depuis 2022, le prix des maisons a baissé de 9,6% et celui des appartements de 9,3%. Dans le même temps, le prix moyen d’une acquisition a reculé de 13,3% pour les maisons (359 676 € en 2024 contre 414 608 € en 2022) et de 10,4% pour les appartements (239 451 € contre 267 225 €). Une fois de plus, cela démontre que les acquéreurs ont utilisé le levier de la réduction de surface pour pouvoir acheter.
Ce constat global est toutefois à nuancer en fonction des départements franciliens. Le plus dynamique est les Hauts-de-Seine (+ 9,9%), ce qui n’est pas surprenant compte tenu de l’effondrement des ventes observé l’an dernier. Trois départements ont vu leur volume de ventes repartir à la hausse: la Seine-Saint-Denis (+ 1,5%), le Val-de-Marne (+ 4,9%) et le Val-d’Oise (+ 5,8%).
Les prix s’ajustent à la baisse dans tous les départements, avec des reculs bien loin de ceux de l’an dernier. Le plus fort recul est dans les Yvelines (- 7,2%), alors que dans les Hauts-de-Seine, les prix sont quasi stables (- 0,6%).

Les régions reprennent
(globalement) des couleurs

En 2023, les douze régions (sur treize) observées avaient toutes connu une récession allant de – 4,6% en Bourgogne-Franche-Comté à – 21,7% en Normandie.
En 2024, seules quatre régions affichent une baisse d’activité: – 0,4% en Auvergne-Rhône-Alpes; – 1% dans le Grand Est; – 4,7% dans les Pays de la Loire et – 12,2% en Bretagne. En Auvergne-Rhône-Alpes et Pays de la Loire, les prix ont nettement reculé, avec respectivement – 6,9% et – 5,7%, tandis que les délais de vente continuent de fortement progresser pour s’établir à 109 jours (+ 9) et 86 jours (+ 9). Dans le Grand Est et en Bretagne, les prix tendent à se stabiliser avec un retrait de 2,1% et de 0,3%.
Les huit autres régions voient leur volume de vente augmenter avec une intensité variable de + 0,4% dans les Hauts-de-France à + 13,8% en Nouvelle-Aquitaine.
Trois de ces régions voient leurs prix augmenter: Bourgogne-France-Comté (+ 4,3%), PACA (+ 2,6%) et Normandie (+ 2,5%). Il y a un effet de rattrapage pour certaines. En revanche, seule PACA n’a pas vu ses prix baisser dans la durée.

2025: vers une poursuite de la dynamique engagée?

La dynamique du marché est totalement corrélée au niveau des taux d’emprunt. L’inflation sera d’environ 1,3% selon la Banque de France en 2025. Résultat: si les taux se stabilisent autour de 3% à 3,25%, le marché devrait atteindre environ 850 000 ventes.
Si la baisse des prix a bien eu lieu, avec de fortes corrections sur les deux dernières années, ils devraient globalement se stabiliser.
L’an 2025 devrait donc poursuivre la dynamique engagée depuis l’été et permettre aux Français de concrétiser leur rêve traditionnel: devenir propriétaires.

Michel Levron – Paris