Marché de l’investissement immobilier genevois, un tableau tout en nuances

Des solutions sur mesure pour une meilleure efficacité énergétique seront les maîtres-mots d’une stratégie globale et à long terme pour les futurs investissements.

Avec près de CHF 3.8 milliards de capitaux échangés, 2022 aura été une excellente année, sans toutefois battre le record de l’année précédente, qui avait dépassé les CHF 4 milliards. Cela alors que le volume d’affaires du premier semestre – avec pas moins de CHF 2.4 milliards -, laissait présager une nouvelle année record. Durant le troisième trimestre, la césure annoncée a bel et bien eu lieu. La forte inflation avec, en réaction, les annonces d’augmentation des taux de référence, sans oublier la crise énergétique et la guerre en Ukraine, auront eu raison du rythme effréné des transactions. Ainsi, les investisseurs institutionnels ont, dans un élan attentiste, reporté certains investissements. De fait, seuls CHF 598 millions se sont échangés, soit environ 15% des échanges annuels.

Avec des messages plus clairs et modérés sur le marché des capitaux, le dernier trimestre a connu un rythme soutenu de CHF  889 milliards échangés. Est-ce le retour à la normale sur un marché de l’investissement quelque peu ébranlé? Rien n’est moins sûr.

Les spécialistes de l’immobilier d’investissement et commercial chez Naef Commercial Knight Frank estiment que dorénavant les nouvelles règles énergétiques, avec des objectifs environnementaux et des valeurs cibles précises, vont influencer les acquéreurs à tenir compte des aspects ESG (pour Environnement, Social et Gouvernance, les trois principaux facteurs permettant d’évaluer le caractère durable d’un investissement) lors de toute nouvelle acquisition. Des solutions sur mesure pour une meilleure efficacité énergétique seront les maîtres-mots d’une stratégie globale et à long terme pour les futurs investissements et plus généralement l’ensemble du parc immobilier.

Les principaux investisseurs

L’acquisition par la fondation de placement Turidomus de l’immeuble sis place de Bel-Air 6, occupé par le Crédit Suisse, est la vente la plus importante de l’année (CHF 203 millions, transaction annoncée en primeur dans nos colonnes). La Fondation renforce ainsi son portefeuille genevois, composé d’une vingtaine d’objets. Swiss Prime Site, acteur incontournable du marché, a fait l’acquisition d’un immeuble emblématique à l’angle des rues de Florissant et de Contamines, qui représente la deuxième vente du top 5 de cette année et qui place cet acteur à la troisième place des investisseurs à Genève en 2022. Autre acteur incontournable, la Fondation Hans Wilsdorf: elle a acquis un volume d’immeubles de CHF 249 millions, représentant trois transactions, respectivement de bureaux, d’ateliers et un hôtel (3e vente et 2e investisseur à Genève en 2022). Deux autres investisseurs ont fait des acquisitions pour un volume supérieur à CHF 200 millions. Il s’agit, d’une part, de la Fondation de placement Helvetia, qui a fait l’acquisition de deux portefeuilles et plusieurs immeubles pour un total de CHF 302 millions, ce qui la place en première position des investisseurs en 2022 et, d’autre part, de Swisslife, qui intègre à son portefeuille six nouvelles transactions, pour un volume de 218 millions.

Taux de capitalisation d’après l’Administration fiscale cantonale

Chaque année, en octobre, le Conseil d’Etat communique les nouveaux taux de capitalisation pour les immeubles locatifs genevois, applicables pour l’année à venir. Ces taux sont déterminés sur la base des transactions des 18 derniers mois et varient en fonction du type de bien. Trois catégories existent avec les logements, les subventionnés et les commerciaux. A ces catégories s’ajoutent des sous-catégories pour les immeubles de rendement commerciaux (zone 1, zone 2 et zones périphériques). Les immeubles subventionnés, quant à eux, sont exclus de la méthode, le taux pour cette catégorie étant décidé par l’Office cantonal du logement et de la planification foncière (OCLPF).
L’étude de Naef signale une nouvelle contraction des taux pour les immeubles de logement et les immeubles commerciaux en zone   1 qui atteignent un taux inférieur à 3.5%.
Les immeubles commerciaux en zone périphérique ont, quant à eux, connu une forte correction sur la période.
Enfin, nous pouvons nous attendre à une correction à la hausse des taux de capitalisation lors de la prochaine publication, pour l’ensemble des catégories.

Carla Angyal