Logement en France

En France, jamais les prix de l’immobilier n’ont été aussi élevés: 2356 € le mètre carré en moyenne pour une maison (+11% sur douze mois), 3895 € pour un appartement (+7,3%). Des chiffres record qui pèsent sur le pouvoir d’achat des ménages et excluent du marché les candidats acquéreurs les plus modestes. L’activité en a pâti et a connu au troisième trimestre un net ralentissement: -18,8% de transactions sur le segment des maisons par rapport au troisième trimestre 2020 et -10,6% sur le segment des appartements. Tels sont les grands résultats d’une enquête menée par Century 21 auprès de ses agences immobilières (*).

Déconnectés de l’inflation et/ou de l’augmentation moyenne des salaires, les prix ont progressé trop rapidement. Et même si les taux d’intérêt, toujours historiquement bas, favorisent les acquisitions, ils ne peuvent pas gommer cette hausse. Le montant moyen d’une transaction atteint des sommets: 268 639 € pour une maison et 229 533 € pour un appartement.
Pour pouvoir concrétiser leur projet, les ménages puisent dans leurs réserves personnelles, quand ils en ont. Leur apport direct représente désormais 13,1% du montant de l’acquisition (contre 10,2% au premier semestre 2021). Tous n’ont pas les moyens de réaliser cet effort financier supplémentaire.
Parmi les acquéreurs, les moins de 30 ans et les 30/40 ans voient leur proportion baisser (respectivement de -11,5% et de -6,3%), indiquant que ce sont essentiellement les «secundo-accédants» qui tirent leur épingle du jeu en profitant des plus-values générées par la vente de leur précédent logement.
En termes de catégories socio-professionnelles, seuls les professions libérales ou cadres supérieurs et les retraités voient leur part progresser parmi les acquéreurs (+10,5% et +9,9%). A l’inverse, celle des commerçants et artisans se réduit fortement (-13,4%).

Toujours une forte pression de la demande

Cette envolée des prix est le résultat d’une forte pression de la demande: le confinement a modifié la manière dont les Français envisagent leur logement. C’est un lieu où ils passent davantage de temps aujourd’hui, grâce notamment au télétravail, qui répond bien entendu aux besoins physiologiques de sécurité (un toit sur sa tête), mais s’apparente de plus en plus à un refuge face aux risques extérieurs, un cocon garant d’un «mieux-vivre». Cette manière de repenser son logement a fait naître de nombreux projets immobiliers que l’offre sur le marché ne peut absorber entièrement.
Cette pression de la demande entraîne des conséquences sur les délais de vente qui raccourcissent, particulièrement sur le segment très prisé des maisons: -10 jours (contre -2 jours pour les appartements).
A noter que ce sont les acquisitions de résidences secondaires qui progressent le plus vite (+12,7%); leur part atteint 8% aujourd’hui. Les investissements locatifs voient leur proportion progresser également (+3,1%) et représentaient, au troisième trimestre 2021, 30,3% des transactions nationales.

Paris: retour à la raison?

Comparé aux tendances constatées dans le pays, Paris voit ses volumes baisser de -3,2% seulement entre les troisièmes trimestres 2020 et 2021. L’explication est simple: contrairement au reste de la France, le prix moyen au mètre carré a baissé au premier semestre et s’est stabilisé au troisième trimestre (-0,1%), pour se situer à
10 522 €. Le montant moyen d’une acquisition parisienne suit une évolution similaire: il s’établit à 530 444 € (en recul de -1% sur douze mois).
Le marché parisien semble être passé de la folie à la raison: les Parisiens prennent le temps de la réflexion avant d’acheter et les délais de vente se sont allongés de 18 jours, pour atteindre 75 jours en moyenne.
Ce marché reste tiré par les acquisitions destinées à l’investissement locatif dont la part augmente encore de +3,3% sur douze mois pour représenter 34,5% des transactions. Du jamais vu…
Les résidences secondaires ont également le vent en poupe dans la capitale française: 8,6% des acquisitions parisiennes entrent dans ce cadre, quand un an auparavant, leur part n’était que de 3,1%.
Ces achats, comme ceux destinés au placement, ont généralement des superficies moins importantes, ce qui explique la baisse de la surface moyenne d’une acquisition parisienne: 2 m². Elle s’établit désormais à 50 m² environ.
Malgré cette stabilisation des prix parisiens, deux catégories professionnelles continuent à être exclues de ce marché: les employés/ouvriers, dont la part chute encore de -26,8% pour ne représenter que 3% des acquéreurs (près de 14% en 2009); les commerçants/artisans, dont la proportion s’effondre à 28,3% (3,8% des achats seulement).
Parmi les acquéreurs, les 40/50 ans et les + de 60 ans voient leur proportion augmenter: +29,9% et +72,9% respectivement. Les + de 60 ans sont à l’origine de 20% des transactions, une proportion jamais observée dans la capitale précédemment.

La poursuite de l’augmentation des prix des logements (excepté à Paris où ils sont stables)
a pour conséquence une forte baisse des transactions.

Ile-de-France: poursuite de
l’augmentation des prix

En revanche, l’Ile-de-France suit une évolution comparable au reste du pays: les prix moyens au mètre carré augmentent nettement (+5,3% pour les maisons et +7,6% pour les appartements), pour s’établir respectivement à 3420 € le mètre carré et 4605 €, avec pour conséquence une forte contraction de l’activité (-22,1% pour les maisons et -21,6% pour les appartements).
Le montant moyen d’une acquisition francilienne atteint des niveaux inégalés: 387 877€ pour une maison et 261 760 € pour un appartement (soit une progression de +7,9% sur les deux segments).
Si la part consacrée à la résidence principale reste stable et représente 73% des transactions, les acquisitions dédiées à l’investissement locatif continuent de progresser (+2,4%), pour représenter désormais 25,9% des achats franciliens.

Régions: la Bretagne poursuit
sa progression

Les prix évoluent de manière très hétérogène selon les régions: la Bretagne, par exemple, voit le prix de ses maisons et appartements progresser de +24%, quand en Normandie les maisons ont pris +19% et les appartements +14,5%. En Provence Alpes Côte d’Azur, le prix moyen au mètre carré des maisons explose: +31,2% entre les troisièmes trimestres 2020 et 2021.
A l’inverse, dans les Pays de la Loire, le prix moyen au mètre carré des maisons recule légèrement (-1,7%), quand en Auvergne-Rhône-Alpes, ce sont les appartements qui voient leur prix en retrait de -3,5%.

Solution pour contrer la hausse des prix: construire

Face à une démographie toujours croissante et à une demande des ménages très forte, la solution pour endiguer ces tensions sur les prix ne peut venir que de la construction de logements neufs. Le marché immobilier de l’ancien subit actuellement cette carence chronique de production.
Même si 2021 restera parmi les millésimes les plus dynamiques, il est probable que, dans ce contexte, le ralentissement de l’activité perdure au quatrième trimestre.

Michel Levron – Paris

(*) Données indiquées selon l’ensemble
des transactions enregistrées du 1er juillet
au 30 septembre 2021.