Baisse des taux… C’est le moment d’acheter!

Cette politique monétaire expansionniste a déjà eu des effets sur l’immobilier. D’une part, la baisse des taux hypothécaires a stimulé la demande de logement en propriété et ravivé la dynamique des prix. D’autre part, les rendements des obligations d’Etat à 10 ans, n’atteignant plus que 0,4% en janvier 2025, ont perdu de leur attrait, renforçant l’intérêt pour l’investissement immobilier. Ce contexte favorise également la construction: avec des taux plus bas et des prix élevés, la rentabilité des projets s’améliore. Après deux années de faible activité, un nouvel élan s’est amorcé en 2024 et devrait se poursuivre en 2025.
L’évolution des taux en 2025 reste toutefois incertaine. Avec une inflation prévue à 0,3% et de nouvelles baisses de taux attendues de la BCE et potentiellement de la Fed, la pression haussière sur le franc suisse pourrait s’accentuer. Un retour à un taux directeur de 0% d’ici fin 2025 semble donc plausible. Toutefois, les incertitudes liées aux droits de douane des Etats-Unis et leurs possibles répercussions sur le commerce mondial font peser un risque de regain inflationniste, pouvant freiner l’assouplissement monétaire.

Logements en propriété: nouvelle hausse de la demande et des prix

Dans le sillage de la baisse des taux directeurs de la BNS, les taux hypothécaires ont nettement reculé. Ceux des hypothèques à taux fixe sur 10 ans sont passés de 2,5% en janvier 2024 à 1,7% en décembre, tandis que les hypothèques SARON ont chuté de 2,7% à 1,7% durant la même période. Cette diminution des coûts de financement est le principal moteur de l’essor de la demande de logement en propriété en 2024. Il est par ailleurs plausible que certains ménages aient reporté leur achat lorsque les taux étaient élevés, créant aujourd’hui un effet de rattrapage. Cependant, d’autres facteurs ont également contribué au dynamisme de la demande, notamment la croissance démographique et la saturation du marché locatif.
L’essor de la demande se manifeste dans l’augmentation des abonnements de recherche de logement en propriété. Pour les appartements en PPE, on constate une hausse de ces abonnements de recherche d’environ 30% dans le canton de Genève et plus de 40% dans les cantons de Vaud, Neuchâtel et Fribourg (décembre 2024 vs. décembre 2023).
Mais la forte demande se heurte à une offre toujours contrainte. Certes, le nombre de permis de construire a fortement augmenté en 2024, principalement pour des immeubles multifamiliaux et, dans une moindre mesure, pour des maisons individuelles. Toutefois, l’impact de cet élan ne se fera sentir sur l’offre disponible qu’en 2025 ou 2026.
Conséquence: les prix sont en hausse dans presque tous les cantons romands. Fribourg et Valais enregistrent les plus fortes progressions, avec des hausses dépassant 5% pour les PPE et les villas. Ces deux cantons ont connu une croissance démographique marquée au cours des 12 derniers mois, ce qui a contribué à intensifier encore la demande. En Valais, la rareté de la construction neuve et l’engouement pour les résidences secondaires accentuent encore cette pression, limitant l’offre et soutenant la hausse des prix.
Dans le canton de Genève, les prix des appartements en PPE ont progressé de +4,4% entre le 4e trimestre 2023 et le 4e trimestre 2024. Ainsi, pour une PPE «standard» de 110 m² construite il y a cinq ans, les prix varient entre 1,1 million à Dardagny et plus de 2 millions à Cologny, Genève ou Vandoeuvres. Dans le canton de Vaud, la hausse atteint +3,2%, avec des prix allant du simple au triple selon les communes: la PPE «standard» coûte environ 600 000 francs à Sainte-Croix, contre 1,8 million à Coppet.
En 2025, la hausse des prix devrait se prolonger. Les taux des hypothèques, et en particulier des hypothèques SARON, devraient encore diminuer à la suite du dernier assouplissement monétaire de la BNS en décembre. Et d’autres baisses de taux directeurs restent possibles cette année. Nous anticipons ainsi une hausse des prix de 1,3% pour les maisons individuelles et de 3,0% pour les PPE sur l’Arc lémanique en 2025.

Atlas des prix des appartements en PPE [CHF] – Canton de Vaud.

Atlas des prix des appartements en PPE [CHF] – Canton de Genève.

Logements locatifs:
la construction s’accélère,
la pénurie persiste

L’activité de construction de logement locatif a progressé de façon remarquable en 2024. Au niveau national, 29 150 logements locatifs ont été autorisés à la construction, soit le niveau le plus élevé des cinq dernières années. Le canton de Genève se distingue, avec plus de 4000 logements locatifs autorisés, ce qui en fait le canton comptant aujourd’hui le plus de logements autorisés par habitant.
Toutefois, une détente du marché locatif n’est pas encore d’actualité. Si l’offre est restée stable dans le canton de Vaud (à un niveau toujours bas), Genève et Fribourg continuent d’enregistrer un fort recul, avec près de 20% de baisse des annonces de logement locatif. Cette tension persistante explique la hausse généralisée des loyers en Suisse romande, allant de +1,5% dans le Jura et à Genève et jusqu’à +5,3% en Valais.

2025, année plus favorable aux locataires?

Pour les locataires en place, une légère baisse des loyers est attendue en 2025. La réduction du taux directeur de 50 points de base en décembre 2024 rend quasi certaine une baisse du taux de référence hypothécaire, qui devrait passer de 1,75% à 1,5% en mars 2025. Cette adaptation permettrait aux locataires concernés de demander une réduction de loyer d’environ 2,9%. Toutefois, les bailleurs peuvent compenser partiellement cette baisse en tenant compte de l’inflation et de l’augmentation des charges. De plus, seuls les contrats de location indexés sur un taux de référence de 1,75% (ou plus élevé) pourront bénéficier d’une réduction. En prenant en compte ces effets, nous estimons que la baisse effective des loyers des baux en cours sera en moyenne de 0,9% au niveau national en 2025.
La situation est différente pour les nouveaux locataires: les loyers du marché ne devraient pas baisser en 2025, mais leur progression pourrait être plus modérée. Certes, la baisse des loyers des baux en cours pourrait exercer un léger effet stabilisateur. De même, l’intérêt accru pour la propriété pourrait freiner la demande locative. Néanmoins, avec une offre toujours très limitée, les loyers continueront d’augmenter. Nous anticipons une hausse de 1,9% au niveau suisse et de 1,7% sur l’Arc lémanique.

CORINNE DUBOIS, VINCENT CLAPASSON
©WÜEST PARTNER SA
ET LE JOURNAL DE L’IMMOBILIER

Thème spécial

L’évolution des déménagements en Suisse

Au cours des trois dernières années, le marché locatif suisse a connu une baisse continue et marquée de l’offre de logement locatif (-23% entre fin 2021 et fin 2024), ainsi qu’une hausse des loyers (+15% sur la même période). Cette situation a eu un impact direct sur le comportement des ménages en matière de déménagement.

Un recul du nombre de
déménagements

Depuis trois ans, le nombre de déménagements en Suisse a diminué chaque année, passant de 769 000 en 2020 à 695 000 en 2023. Le taux de déménagement, qui mesure la part de la population ayant changé de logement, a ainsi atteint son plus bas niveau en dix ans, s’établissant à 9,3% en 2023. Les chiffres pour 2024 ne sont pas encore disponibles, mais une inversion de cette tendance semble hautement improbable.

Des distances de déménagement en hausse

Autre fait intéressant: si le nombre de déménagements a diminué, la distance moyenne lors d’un déménagement a quant à elle augmenté. La difficulté croissante à trouver un logement abordable, en particulier dans les centres urbains, pousse de nombreux ménages à chercher plus loin. La distance moyenne des déménagements a ainsi augmenté de 9,2% par rapport à la période 2014-2019, atteignant 13,7 km. Les jeunes de 18 à 25 ans sont les plus touchés (+12,3%), tandis que les ménages en phase familiale (35-45 ans) connaissent une hausse plus modérée (+6,9%).
Le lien étroit entre coûts du logement et déménagements apparaît aussi dans les résultats de l’enquête «Immo-Barometer», réalisée en juin 2024 auprès de quelque 1000 ménages suisses. En effet, deux tiers des 15-34 ans et trois quarts des 35-64 ans citent les coûts du logement trop élevés comme raison déterminante pour un déménagement. Parmi les 35-64 ans, c’est même la cause la plus fréquemment invoquée.

Taux de déménagement (personnes ayant déménagé en pourcentage de la population totale).

Hausse du périmètre du déménagement par tranche d’âge (2022 par rapport à la moyenne 2014-2019).

Raisons déterminantes ou pertinentes pour un déménagement (pourcentage de personnes ayant mentionné une raison; plusieurs réponses possibles).
Question de l’enquête: «Quelles sont les raisons déterminantes ou pertinentes de votre intention de déménager?»

Taux de déménagement par canton en 2023.

Genève: paradoxe de la LDTR

En 2023, le taux de déménagement était de 10,2% dans les cantons de Genève et Vaud, soit près d’un point de pourcentage au-dessus de la moyenne nationale. Le canton de Genève présente à cet égard un exemple particulièrement intéressant: malgré un taux de déménagement relativement élevé, c’est aussi le canton où la durée moyenne d’occupation d’un logement locatif est la plus longue (14,4 ans, contre 8,5 ans en moyenne nationale).
Cette apparente contradiction s’explique par les spécificités du droit du bail. Les loyers des baux existants étant indexés sur le taux d’intérêt de référence, leur tendance à la baisse ces dernières années (à l’exception des deux hausses récentes) a permis à de nombreux locataires de bénéficier de loyers stables, voire en diminution. Parallèlement, la rareté de l’offre a entraîné une hausse des loyers des logements proposés à la location.
A qualité et localisation équivalentes, un déménagement implique donc souvent un loyer nettement plus élevé. Ce phénomène est particulièrement marqué à Genève en raison de la LDTR (Loi sur les démolitions, transformations et rénovations), qui impose un contrôle des loyers strict après des travaux de rénovation ou reconstruction.
Les locataires installés depuis longtemps profitent ainsi de loyers bien plus avantageux que ceux du marché et restent dans leur logement le plus longtemps possible, ce qui allonge la durée moyenne d’occupation. En parallèle, les jeunes et les populations plus mobiles, confrontés au manque de logement, sont contraints de partir, ce qui explique un taux de déménagement relativement élevé.

CORINNE DUBOIS, VINCENT CLAPASSON
©WÜEST PARTNER SA
ET LE JOURNAL DE L’IMMOBILIER

Depuis trois ans, le nombre de déménagements en Suisse a diminué chaque année.