Wealth Report Naef-Knight Frank

Le canton a enregistré le plus important volume d’affaires de ces cinq dernières années. Avec + 83%, le segment de l’hyperluxe affiche la plus forte croissance. Telle est l’analyse tirée de la dernière étude du Wealth Report sur la richesse mondiale, présentée jeudi dernier à la presse par Naef Prestige et Knight Frank. La question était sur toutes les lèvres: quid de l’impulsion sur l’immobilier donnée par la Covid, à l’heure du conflit en Ukraine?

Grâce à sa stabilité, ses villes à dimension humaine, ses paysages et l’importance accordée à la sécurité, la Suisse reste pour le secteur immobilier une valeur refuge qui persiste depuis plusieurs années dans les investissements des personnes fortunées. Le marché genevois, en particulier, a bouclé l’année 2021 sur un record. Le segment du luxe (biens supérieurs à 4 millions de francs) a enregistré une croissance de 20% en volume et de 46% en nombre de transactions. Sur un marché global qui a atteint 4,97 milliards de francs tous biens confondus, le secteur de l’hyperluxe (biens dépassant 10 millions), révèle la plus forte croissance, + 83%, marquée notamment par trois transactions d’un montant supérieur à 50 millions de francs chacune, représentant à elles seules 169 millions de vente.

Cologny en tête

Les villas se hissent au sommet de l’attractivité, tant en nombre de transactions qu’en valeur. Avec cette année record, Genève occupe la sixième place dans le Top 10 des villes les plus chères du monde, rangées selon le nombre de mètres carrés bien situés pouvant être acquis pour un million de dollars. Ce montant permet l’achat de
31,7 m2 à Genève, contre 14,6 m2 à Monaco, qui figure à nouveau en tête du classement, suivie par Hong Kong et Londres.
En 2021, Cologny a détrôné Genève et Collonge-Bellerive dans les communes totalisant les plus grands volumes de transactions de prestige, avec 498 millions de vente, soit plus du quart des ventes du canton. Comptant également Vandœuvres et Chêne-Bougeries, la Rive gauche reste la région la plus sollicitée, en réalisant 75% du montant des ventes.

Jacques Emery, directeur des ventes
de Naef Prestige.

Quels risques engendrés par le conflit?

Cette analyse est tirée du Wealth Report présenté par Naef et son partenaire Knight Frank, qui offre annuellement un décryptage unique des attitudes, investissements et choix des ultra-fortunés (UHNWI, ultra-net-worth-indivuals) du monde entier. Le nombre de multimillionnaires a explosé en 2021, enregistrant une augmentation de 9,3% en 2021, soit la plus grande croissance depuis 2017. Avec sa hausse de 11,2%, la Russie n’est devancée que par l’Amérique du Nord à +12,2%, tandis que l’Europe affiche une croissance de 7,4%, précédée par l’Australie et Nouvelle-Zélande, le Moyen-Orient et l’Amérique latine. En termes de pays, les cinq gagnants ont été les États-Unis, le Royaume-Uni, la France, le Japon et la Chine continentale. Le marché des actions a joué un rôle important dans la création de richesse. En France le CAC 40 a augmenté d’environ 30% au cours de l’année 2021, le S&P 500 américain de plus de 25% et le UK FTSE 250 d’environ 15%.
Mais quid de la guerre en Ukraine et de ses répercussions sur le marché de l’immobilier suisse et genevois? Pour Jacques Emery, directeur des ventes de Naef Prestige, «les effets de la pandémie ont été le moteur d’une année record. La Suisse sait assurer des prestations de qualité. Le marché global ne va pas croître encore, mais plutôt se stabiliser». Par ailleurs, le spécialiste ne craint pas d’effet direct de la guerre en Ukraine sur le comportement de la clientèle russe qui, après une vague importante d’achats en Suisse en 2008-2012, s’est plutôt tournée vers la Côte d’Azur en raison de la Lex Koller. En revanche, «de riches Ukrainiens intéressés constituent d’ores et déjà un nouveau potentiel d’acheteurs».
Selon les perspectives économiques présentées par Michel Juvet, associé commanditaire chez Bordier et Cie, la crainte d’une inflation durable, en partie liée à un effet des matières premières, actionne le levier de la hausse des taux d’intérêt dans les pays anglo-saxons et la Zone euro. «La situation laisse penser qu’un tel risque ne peut être écarté dans notre pays, mais avec un certain retard. Nous restons agiles et alertes face à une possible crise profonde», dit-il. Jacques Emery décrit pour sa part «un marché immobilier genevois relativement tendu, alimenté par l’augmentation démographique de 3000 personnes par an ces dernières années, qui influe sur la demande. Conjointement, les constructions montrent une courbe à la baisse depuis deux à trois ans. Genève restera attrayante», est-il convaincu.

Genève, seule ville suisse dans le Top 10 des villes les plus chères du monde.

L’immobilier commercial, année faste

En totalisant 405 milliards de dollars en 2021, les investissements de capitaux privés dans l’immobilier commercial ont connu une année record. Selon le Wealth Report, ils ont progressé de 52% par rapport à l’année précédente et de 38% par rapport à la moyenne des cinq années précédant la pandémie. A l’horizon 2022, l’enquête
(préalable au conflit en Ukraine) sur les intentions des acquéreurs révèle que près d’un quart (23%) des personnes ultra-fortunées prévoient d’investir directement dans l’immobilier commercial. Parallèlement, 20% des personnes interrogées ont indiqué qu’elles investiraient indirectement, par le biais de fonds de placement immobiliers, de financement par la dette et d’éco-financement. En termes de secteurs, les capitaux privés seront principalement dirigés vers les bureaux (43%), suivis par les secteurs industriel et logistique (17%) et résidentiel (16%). Les UHNWI chercheront également à diversifier leurs portefeuilles, en se tournant vers des secteurs spécialisés, notamment dans les soins de santé (40%), la vie des seniors (28%), les data-centers (26%) et la bioscience (23%).
Sur un plan genevois, 2021 a été une année record également pour le segment «immeubles», qui a atteint le plus important volume de vente de ces cinq dernières années. Le nombre des ventes a en revanche diminué, avec 164 transactions, contre 177 en 2020. Les immeubles de bureaux s’échangent à des niveaux de prix très élevés (en moyenne 93 millions).

Marché résidentiel et de prestige à Genève.

Les stations alpines au sommet

Si l’Arc lémanique reste fort de son atout de pieds dans l’eau, les pieds dans la neige ont augmenté leurs foulées. Le Wealth Report passe en revue 12 «hot spots» qui devraient connaître une augmentation des prix supérieure à la moyenne au cours des cinq prochaines années. Parmi les lieux prisés à travers le monde, Verbier se distingue, notamment grâce à son offre éducative. La station devrait voir ses prix augmenter entre 10% et 20%. Pour Annabelle Common, responsable Ventes Alpes , «avec son accès facile à l’aéroport, sa situation, ses lacs et ses excellentes écoles, Verbier est très demandée par les acheteurs locaux et internationaux». La tendance à fuir la ville, stimulée par la pandémie de Covid-19, a entraîné une forte augmentation de la demande dans les Alpes. La décision, unique en Europe, de rouvrir les stations de ski en décembre 2020, a encore renforcé l’attrait des cimes helvétiques. St-Moritz occupe la première place de l’indice Knight Frank, avec une hausse annuelle des prix de 16,5%, suivie de Klosters, Davos et Verbier, qui toutes ont vu les prix des biens immobiliers bondir de plus de 10%.

Objets de désirs

Les montres et le vin ont conduit l’indice Knight Frank Luxury Investment Index (KFLII) à sa plus forte performance annuelle depuis 2018. Avec une croissance moyenne de 16%, les deux classes d’actifs reflètent une année forte pour les investissements de luxe; on a vu le KFLII, qui suit la valeur de 10 objets de collection de luxe, augmenter de 9%. Parmi les autres produits les plus performants de l’indice, citions l’art (+12%), le whisky rare (+9%) et les pièces de monnaie (+9%).

Viviane Scaramiglia