La différence entre le solde disponible et le bénéfice imposable

Voici donc la réponse: l’impôt est dû sur le bénéfice. Et ce bénéfice, de manière simplifiée, correspond au prix de vente moins le prix d’achat, après déduction de certains frais. Le fait que vous ayez encore une hypothèque à rembourser n’a aucune importance dans ce calcul.
La confusion provient souvent de la distinction entre le bénéfice imposable… et le solde disponible. Le premier intéresse l’administration fiscale. Le second, c’est l’argent qu’il vous reste réellement en fin de compte. Et ces deux montants peuvent être très différents.
Si ce que je viens d’écrire vous paraît évident, vous pouvez passer à l’article suivant.
Mais si cela vous laisse un brin perplexe, suivez-moi: deux exemples vont éclaircir la situation.

Exemple 1: Monsieur Schmolitz, avec hypothèque

Monsieur Schmolitz travaille aux HUG. En 2005, il achète un 4 pièces au 4e étage de l’avenue Dumas pour CHF 600  000.–. Il emprunte 65% de la somme, soit CHF  390  000.– en prêt hypothécaire de premier rang, qu’il ne rembourse pas durant les vingt ans qui suivent.
En 2025, à l’heure de la retraite, il décide de vendre pour s’installer en Valais. Il mandate un courtier professionnel, qui vend l’appartement au prix du marché : CHF  1  400  000.–.
Alors, quel bénéfice réalise-t-il, et combien lui reste-t-il en fin de compte?

Exemple 2: Madame de Genève, sans hypothèque

Dans le même immeuble, même étage, même configuration, même prix d’achat en 2005: CHF 600  000.–.
Mais ici, pas d’hypothèque. Madame de Genève a pu financer l’achat grâce à un héritage reçu tôt dans sa vie.
Elle fait appel au même courtier recommandé par Monsieur Schmolitz, qui vend le bien au même prix: CHF 1  400  000.–.
Facile à suivre, n’est-ce pas?

Ce qu’il faut retenir

Dans les deux cas, le bénéfice imposable est strictement identique : CHF 758’000.–.
Mais la somme qui reste réellement en main, le solde disponible, est bien différente : CHF 968’000.– dans un cas, CHF 1’358’000.– dans l’autre.
Le remboursement d’une hypothèque n’a aucune influence sur l’impôt dû, mais il diminue évidemment la somme que vous recevrez sur votre compte à la fin de la vente.
C’est une distinction importante, car elle évite bien des surprises.

Et pour la petite histoire…

Il paraît que Madame de Genève et Monsieur Schmolitz profitent désormais tous deux d’un bel appartement à Zermatt. Et qu’ils s’y la coulent douce, ensemble. Comme quoi, même en fiscalité immobilière, certaines histoires se terminent bien.