Hausse modérée des prix, marché toujours sous tension

L’analyse régionale met en lumière des évolutions de prix diverses. Zoug et Schaffhouse se distinguent par les plus fortes hausses trimestrielles des prix des appartements (+1,8% chacune), suivies de près par Saint-Gall, Lucerne et Winterthour (toutes à +1,2% ou plus). Pour les maisons individuelles, Schaffhouse (+1,8%), Zoug (+1,3%), Saint-Gall (+1,2%) et Winterthour (+1,1%) affichent également une croissance notable.
À l’opposé, Lugano enregistre les baisses les plus significatives (-2,2% pour les appartements et -1,7% pour les maisons). Sur l’Arc lémanique, Genève et Lausanne présentent une relative stabilité des prix, avec de légères augmentations pour les appartements (+0,1% et +0,2% respectivement) et de faibles diminutions pour les maisons individuelles (-0,3% et -0,1%).
Au niveau cantonal, Zoug confirme sa dynamique haussière (+1,9% pour les appartements et +1,3% pour les maisons), suivi par Schaffhouse, Lucerne et Appenzell Rhodes-Extérieures. Le Tessin, en revanche, subit une baisse marquée, tout comme certaines régions du Jura, des Grisons et de Bâle.

Evolution des prix au premier trimestre 2025.

Volumes de transactions:
léger rebond

Après plusieurs années de déclin, les volumes de transactions immobilières en Suisse montrent une stabilisation en 2024, bien qu’ils demeurent inférieurs aux moyennes historiques. Une légère reprise au niveau national n’a pas permis de retrouver les niveaux d’activité antérieurs à 2020. Les situations cantonales sont hétérogènes. Zurich a connu un rebond notable de ses volumes en 2024, tandis que Genève enregistre une nouvelle baisse, atteignant un point bas depuis plus de dix ans.
La faiblesse persistante des transactions s’explique principalement par une pénurie d’offres. Malgré des taux hypothécaires bas qui soutiennent la demande, la construction neuve peine à répondre aux besoins, et les propriétaires sont peu enclins à vendre leurs biens, avec une durée moyenne de détention atteignant 30 ans au niveau national et dépassant même 50 ans à Zurich.

Construction: signaux
encourageants mais défis
persistants

Bien que le nombre de permis de construire ait augmenté en 2024, les projets sont freinés par des procédures administratives complexes et des oppositions fréquentes. Les nouvelles réglementations bancaires pourraient également compliquer le financement pour les promoteurs. Néanmoins, la Société suisse des entrepreneurs anticipe une légère augmentation des nouvelles constructions résidentielles en 2025, ce qui pourrait marquer la fin d’une période de recul.
Les tendances observées au premier trimestre 2025 sont conformes aux prévisions, avec une hausse modérée des prix et des volumes de transactions toujours inférieurs aux moyennes. La récente baisse du taux directeur de la Banque nationale suisse a entraîné une légère diminution des taux variables, tandis que les taux fixes ont connu une légère augmentation.
Selon Jonas Wiesel, co-fondateur de RealAdvisor, «le contexte macroéconomique mondial, marqué par des tensions géopolitiques croissantes et un regain de protectionnisme, pourrait avoir un impact sur le marché immobilier suisse. La hausse des taux à long terme à l’échelle internationale pourrait limiter la baisse des taux hypothécaires et accroître le risque d’inflation importée».
Il ajoute toutefois: «Malgré ces incertitudes, le marché immobilier suisse devrait rester relativement stable. La hausse des prix devrait demeurer modérée, et l’offre devrait progressivement s’améliorer avec l’augmentation attendue des nouvelles constructions. Nous maintenons notre prévision d’une hausse des prix comprise entre 1% et 2% pour l’ensemble de l’année 2025».

François Berset