Logements d’utilité publique

Créée en 1969, la Fondation René et Kate Block (FRKB) est l’une des cinq Fondations immobilières de droit public (FIDP) genevoises, qui gèrent un parc de près de 7500 logements HBM. La FRKB est active sur plusieurs fronts, soit l’acquisition de terrains, la construction, la rénovation-transformation et l’exploitation des bâtiments; une grande part de ces opérations porte sur des immeubles avec encadrement pour personnes âgées (IEPA). Forte de cette expérience en matière d’habitat destiné aux aînés, la Fondation a rénové l’immeuble au 51-53 avenue du Lignon, un ensemble occupé notamment par une population senior. Après un chantier complexe que la FRKB a porté à bout de bras durant quatre ans, elle est heureuse aujourd’hui de rendre l’immeuble à ses locataires.

«Bien que l’immeuble ait toujours été très bien entretenu, la mise à neuf – en particulier des salles d’eau et des cuisines – s’est avérée nécessaire, relate Sébastien Nicollet, président de la Commission Construction de la FRKB. Dès 2015, nous avons estimé les coûts afin de procéder au remplacement des baignoires par des douches, plus pratiques pour les personnes à mobilité réduite. L’ensemble des 144 appartements de l’immeuble étaient concernés». Mais comme une intervention en amène une autre, le maître d’ouvrage a rapidement réalisé que le fait de remplacer les baignoires par des douches avait des conséquences directes sur les cuisines, mitoyennes aux salles d’eau. Et par un effet de rebond, les séjours étaient également à prendre en compte. Ainsi, les petits travaux de transformation des salles de bains se sont progressivement mués en rénovation globale des appartements.

Entièrement remis à neuf

L’immeuble est resté habité pendant toute la durée du chantier. Ici, pas question de déménager les locataires à l’autre bout du canton. Selon un système de rocade, les habitants ont pu bénéficier d’appartements «tampons» créés à cet effet, au sein même des bâtiments, le temps de rendre leurs logements plus ergonomiques. Mais lorsqu’on rénove des logements, on ne peut laisser le reste de l’immeuble dans son état d’origine. C’est pourquoi la FRKB a décidé de procéder à l’assainissement de l’enveloppe thermique, les fameux «murs-rideaux» du Lignon ne répondant plus aux exigences énergétiques actuelles. Les parties communes et les espaces dédiés à l’Imad, partenaire privilégié de la FRKB, ont également été remis en état. «Des modifications ont été apportées pour favoriser le bien-être des locataires, relève l’architecte Florian Barro, président de la FRKB. Parmi celles-ci, le fait d’avoir déplacé les buanderies – qui se trouvaient auparavant au sous-sol sans lumière naturelle – au rez-de-chaussée, en face des boîtes aux lettres, afin de créer des lieux de rencontre clairs et rassurants. Nous avons également produit un système de rafraîchissement de l’air dans l’espace commun du 12e étage, pour que nos locataires puissent se mettre au frais lors des canicules estivales».
Alors que les premières estimations budgétaires tablaient sur environ 8’000’000.- de francs de travaux pour la transformation des salles d’eau, ce chantier s’est terminé avec un coût de plus de 18 millions pour l’entier de la rénovation. A noter que ce montant respecte le budget inscrit dans le plan financier de la FRKB et remis à l’Office cantonal du logement et de la planification foncière (OCLPF); l’adaptation des loyers a été limitée, notamment en raison des taux hypothécaires bas. Afin d’être secondé dans ce défi d’envergure, la Fondation a lancé, début 2016, un appel d’offres «mandataire architecte»; c’est le bureau Brodbeck & Roulet Architectes Associés qui a été lauréat pour assurer le pilotage du projet.
Les travaux ont débuté en août 2018 pour se terminer il y a quelques jours. «Ce chantier a été particulièrement compliqué, admet Sébastien Nicollet. En effet, outre les mesures Covid, nous avons dû faire face à des problèmes d’incivilité qui ont eu comme fâcheuse conséquence deux importants incendies (entre le 29 et le 31 octobre 2018). Des dégâts qui nous ont coûté plus de CHF 800 000.-».

Florian Barro, président de la FRKB.

Trouver le juste équilibre

Le Lignon – en tant que témoin important de l’architecture moderne d’après-guerre – est un ensemble protégé par un plan de site. L’originalité de son principe d’implantation, l’innovation des choix constructifs et techniques, ainsi que ses qualités sociales indéniables, en font un objet patrimonial unique. Sans oublier le site remarquable qui, semblable à une presqu’île, domine un méandre du Rhône, avec le paysage agricole alentour. Alors, comment opérer d’importantes modifications à l’intérieur des bâtiments sans dénaturer l’extérieur? Comment préserver l’identité architecturale des façades tout en permettant une mise aux normes énergétiques? En 2008, l’Etat de Genève a constitué un groupe de travail visant à définir une méthodologie pour la rénovation de la façade qui prenne en compte la valeur patrimoniale. Divers outils et guides ont été réalisés, notamment une étude architecturale et énergétique des enveloppes (EPFL); par ailleurs, une autorisation de construire cadre, réglant les conditions et marches à suivre pour la rénovation des façades et des parties communes de la Cité du Lignon, a été établie (bureau Jaccaud Spicher). «Nous avons pu tester l’efficacité et la pertinence de ces outils sur l’immeuble dont nous achevons la rénovation. Vous avez le résultat sous les yeux, puisque vous ne voyez aucune différence!», a relevé avec une pointe d’humour Mathias Buchi, administrateur associé de Brodbeck & Roulet. L’architecte a poursuivi sur les limites d’un système rigoureux – voire dogmatique – qui n’accorde pas, ou peu, de marge de manœuvre à la créativité: «Difficile dans ces conditions de répondre aux spécificités de chaque construction. Ce contexte ne favorise guère l’adaptation du projet à l’évolution sociale et environnementale».
Pour illustrer ses propos, Mathias Buchi cite l’un de ses multiples échanges avec le Service cantonal des monuments et sites. Lors de la présentation du modèle de portes palières, le bureau d’architectes proposait un bois local, en l’occurrence du chêne, teinté afin de se rapprocher au plus près de la nuance des portes d’origine, réalisées en acajou. Malheureusement, cet élément n’a pas été négociable et les nouvelles portes ont été fabriquées en acajou, un bois exotique! L’usage du chêne n’aurait, selon les architectes, en rien altéré la qualité du projet, ni péjoré le caractère historique du bâtiment. Cet exemple prouve que le dialogue entre les représentants de la sauvegarde du patrimoine, les propriétaires et les acteurs de la construction est à renforcer, afin de hiérarchiser les priorités et de prendre les décisions les mieux adaptées à chaque situation.

Véronique Stein