Transfert de propriété et LDTR: L’amour impossible?

Le but étant de lutter contre la pénurie d’appartements locatifs qui sévit à Genève en soumettant au contrôle de l’Etat leur vente. Les catégories de logement où sévit la pénurie sont déterminées chaque année par un arrêté du Conseil d’Etat en fonction du nombre de pièces par appartement. A ce jour, la loi concerne les appartements de 1 à 7 pièces inclusivement.
De plus, le Règlement précise la notion d’appartements loués. A savoir, un appartement loué au moment du dépôt de la requête en autorisation d’aliéner. Y compris l’appartement, bien que vide ou vacant au moment du dépôt de la requête, mais qui a été précédemment loué par son propriétaire actuel ou alors occupé par son propriétaire, si celui-ci a précédemment loué l’appartement considéré. Quasiment personne n’y échappe…
Dès lors, si votre appartement tombe dans l’une de ces catégories, vous devrez solliciter une autorisation du Département. Ce n’est qu’après avoir pesé le pour et le contre en faveur de l’intérêt privé du propriétaire ou de l’intérêt public; que le Département décidera si oui ou non il autorise la vente. Si la décision est positive, elle sera ensuite publiée dans la «Feuille d’avis officielle» et sujette à un recours pendant un délai de 30 jours. Et c’est seulement après son entrée en force que le transfert de propriété en faveur de l’acquéreur pourra avoir lieu.

Là où le bât blesse

Comme en amour, il y a un «hic». Cette loi ne soumet pas seulement à autorisation la vente à proprement parler, mais aussi tout type d’aliénation individualisée (transferts de propriété).
La donation, de même que le partage successoral entre héritiers et la liquidation du régime matrimonial entre des époux, sont également considérés comme des opérations soumises à autorisation. Par exemple, si vous héritez d’un appartement loué avec vos frères et sœurs, vous ne pourrez pas, dans le cadre du partage de la succession, attribuer celui-ci à l’un d’entre vous sans l’accord du Département. En cas de refus, la loi a pour effet de vous empêcher de partager la succession. Que de complications en perspective! Néanmoins, la LDTR sait aussi se montrer clémente.
En effet, un article dans le Règlement d’application de la loi (l’article 12A RDTR), entré en vigueur en 2017, prévoit une exception qui permet d’éviter de requérir une autorisation. Grâce à cet article, le notaire peut désormais attester qu’une aliénation porte sur un appartement individualisé qui, par le passé, a déjà fait l’objet d’une autorisation individualisée. Dans ce cas, aucune nouvelle autorisation ne sera nécessaire.

Soulagement

Le notaire mandaté dans le cadre de la vente va dès lors entreprendre diverses recherches afin de savoir si oui ou non l’appartement en question a déjà fait l’objet d’une autorisation par le passé. Si tel est le cas, la vente pourra intervenir directement, sans devoir passer par la case du Département. Un gain de temps non négligeable et sans plus aucune inquiétude quant à la détermination étatique.
Le notaire pourra en outre faire inscrire au Registre foncier une mention qui atteste que cet appartement a déjà fait l’objet d’une autorisation, ce qui permettra pour toute aliénation ultérieure de ne plus jamais vous soucier des méandres et frais d’une requête.
La flamme retrouvée entre la LDTR et les transferts de propriété, n’hésitez pas à consulter votre notaire pour vous conseiller et vous accompagner!