marché immobilier - Analyse exclusive de Wüest Partner pour le JIM

Bientôt une baisse des taux?

6 Mar 2024 | Articles de Une

Les derniers mois de 2023 ont été marqués par une relative maîtrise de l’inflation (celle-ci n’a plus dépassé le seuil des 2% depuis juin dernier) et une diminution sensible des taux hypothécaires fixes à 10 ans. La baisse des taux d’intérêt à long terme reflète les attentes du marché: que l’inflation continue de rester sous contrôle et que les taux directeurs diminuent à l’avenir.

Le marché des appartements en PPE a fait preuve d’une étonnante vitalité en 2023, sauf à Genève.

Les taux d’intérêt liés aux hypothèques Saron n’ont en revanche pas diminué pour le moment, car ceux-ci restent ancrés au niveau actuel des taux directeurs de 1,75%. C’est ce qui explique que les hypothèques à taux fixes soient actuellement moins onéreuses que les hypothèques Saron, une situation totalement inédite.
Au vu du reflux plus rapide qu’anticipé de l’inflation début 2024 (1,3% seulement en janvier) et de la force du franc suisse qui met en difficulté l’industrie exportatrice, il devient de plus en plus probable que la Banque nationale suisse abaisse ses taux directeurs cette année. Nous estimons qu’une diminution de 25 à 50 points de base est vraisemblable à partir de cet été. Ainsi, les taux des hypothèques fixes et
Saron devraient également baisser, surtout au cours du 2e semestre.
Par ailleurs, la contraction des taux hypothécaires fixes fin 2023 a d’ores et déjà touché les marchés immobiliers: on constate un revirement de la demande de villas et de PPE après deux années de baisse, ainsi qu’une accélération de la dynamique des prix sur les derniers mois de 2023.

Logements en propriété: léger regain de la demande, hausse des prix au 4e trimestre 2023

Le marché des appartements en PPE a fait preuve d’une étonnante vitalité en 2023. Les prix des PPE ont en effet progressé dans tous les cantons romands, hormis Genève. Les hausses de prix avoisinent même les 5% annuels dans les cantons de Fribourg et du Valais. Vaud enregistre en revanche une hausse plus tempérée des prix, de 1,5% seulement, tandis que les prix des PPE ont régressé de 0,9% à Genève. Ainsi, la dynamique des prix a été la plus faible dans les cantons où les prix des appartements en PPE étaient déjà très élevés, et plus marquée dans les cantons où les prix restaient plus abordables.
L’accélération de la dynamique des prix a principalement eu lieu au cours des derniers mois de 2023: les prix des PPE ont augmenté de 1,8% à Fribourg et 2,2% en Valais entre le 3e et le 4e trimestre 2023. Cette forte dynamique de fin d’année trouve en partie sa source dans la baisse des taux hypothécaires fixes. En effet, le taux hypothécaire fixe à 10 ans est passé de 3,2% en avril (son point culminant) à 2,4% seulement en décembre 2023. Cela allège les coûts de financement des potentiels acquéreurs et permet à un plus grand nombre de ménages d’envisager la propriété, raison pour laquelle on constate actuellement un regain de demande sur l’ensemble du pays, après deux années de baisse continue. Ainsi, le nombre d’abonnements de recherche pour des appartements en PPE a augmenté de 5% dans le canton de Genève, de 10% dans la région MS (de mobilité spatiale) de Neuchâtel et même de 14% dans la région de Sion entre juillet 2023 et janvier 2024. Outre la baisse des taux hypothécaires fixes, la résilience de la demande d’appartements en PPE peut également s’expliquer par un effet de substitution entre les différents segments du marché immobilier. D’une part, la pénurie de logement locatif combinée à l’anticipation d’une augmentation des loyers pourrait inciter certains ménages à se tourner vers l’achat d’une PPE. D’autre part, les prix prohibitifs des maisons individuelles, dans un contexte où l’inflation érode progressivement le pouvoir d’achat, pousse également une partie de la demande vers les appartements en PPE.
Les maisons individuelles ont connu une évolution plus contrastée: les prix ont certes augmenté à Fribourg (+3%), en Valais (+4,1%) et dans le Jura (+1,6%), mais ils n’ont presque pas bougé dans le canton de Vaud (+0,4%) et de Neuchâtel (+0,0%) et ont reculé de 0,5% à Genève.
Là aussi, la diminution des taux hypothécaires fixes a stimulé la demande. Mais les prix restent si élevés que les villas sont inabordables pour une majorité de ménages. Prenons l’exemple d’une maison individuelle moyenne de 170 m², financée par un prêt hypothécaire à taux fixe sur 10 ans et couvrant 80% de la valeur de la propriété. Dans le canton de Vaud, au 4e trimestre 2023, le coût annuel financier estimé (intérêt et amortissement) pour l’acquisition de cette maison s’élèverait à 52 200 francs. Cette somme représente certes une diminution de 11% par rapport aux 58 600 francs annuels constatés six mois auparavant, mais elle est toutefois encore supérieure de 54% aux coûts annuels estimés à fin 2021.
On constate en outre que l’offre de maisons individuelles continue de progresser en Suisse romande. Le nombre d’annonces publiées pour des villas a en effet augmenté dans tous les cantons romands par rapport à l’année dernière, avec une hausse particulièrement marquée dans les cantons de Genève (+27%), Neuchâtel et Vaud (+22%). Ces chiffres suggèrent que les vendeurs préfèrent garder leur bien plus longtemps sur le marché plutôt que de faire des concessions sur les prix. Parallèlement, l’activité de construction neuve continue de se réduire: le nombre de permis de construire accordés pour des maisons individuelles en 2023 était inférieur de 16% et 13% par rapport à la moyenne des cinq dernières années dans les cantons de Genève et Vaud respectivement. Dès lors, le nombre de maisons individuelles neuves arrivant sur le marché régresse, ce qui contribue à limiter l’offre et soutenir la dynamique des prix.

Logement locatif: une offre de plus en plus restreinte

La pénurie de logement locatif continue de s’accentuer en Suisse romande. En témoigne la baisse générale du nombre d’annonces pour des logements en location. Cette tendance est particulièrement marquée dans les régions MS vaudoises de Morges, Nyon, Vevey et Aigle, où le nombre d’annonces de logements locatifs a chuté de 20% à 30% entre le 4e trimestre 2022 et le 4e trimestre 2023.
Parallèlement, la population résidente permanente s’est fortement accrue en Suisse romande. Genève et Vaud comptent ainsi respectivement 9500 et 14 200 habitants supplémentaires au 3e trimestre 2023, par rapport au même trimestre de 2022. Même les cantons de Neuchâtel et du Jura, où la croissance démographique a été faible, voire négative, au cours des dix dernières années, ont enregistré une hausse du nombre de résidents permanents de 0,9% sur un an au 3e trimestre 2023. L’accroissement plus marqué de la population en 2023 s’explique en partie par l’attractivité du marché de l’emploi et les nombreux postes créés, et d’autre part par le changement de statut des réfugiés ukrainiens qui sont inclus dans la population résidente permanente dès 12 mois de séjour en Suisse. La population devrait toutefois croître de façon plus modérée cette année (prévision 2024: +0,8% sur l’ensemble du pays).
Face à une demande élevée et une offre toujours plus restreinte, il n’est guère surprenant que les loyers augmentent (Genève: +1,8%, Vaud: +0,5% sur un an au 4e trimestre 2023) et la tendance devrait s’accélérer en 2024. Il est toutefois intéressant de noter que les cantons romands sont relativement plus épargnés par les hausses de loyers que certains cantons alémaniques. Les locataires zurichois ont ainsi dû subir de hausses de loyer de 3% en 2023, et l’augmentation atteint même 4% à Glaris et Appenzell Rhodes-Intérieures. Outre les dispositions réglementaires cantonales qui protègent le pouvoir d’achat des locataires (LPPPL, LDTR), ces différences s’expliquent par le fait que les locataires romands ont été moins nombreux à demander des baisses de loyer lorsque les taux hypothécaires de référence ont baissé entre 2008 et 2020, et sont ainsi aujourd’hui moins susceptibles d’être soumis à une hausse des loyers.