/
logement - Réforme du droit du bail
Ce qui pourrait changer
En date du 29 septembre 2023, l’Assemblée fédérale a adopté une réforme du droit du bail. En matière de sous-location, les exigences formelles sont renforcées. Le bailleur devra désormais donner son accord par écrit. Les motifs de refus sont complétés: la sous-location pourra par exemple être refusée par le bailleur si sa durée excède deux ans. Le texte adopté vise à faciliter, lors d’un changement de propriétaire, la résiliation anticipée du bail en raison d’un besoin propre du (nouveau) bailleur ou de ses proches. Enfin, lorsqu’un contrat de bail prévoit un loyer échelonné, le bailleur sera dispensé d’utiliser la formule officielle agréée par le canton pour notifier chacune des majorations de loyer convenues.
Cette reforme est saluee par les representants des proprietaires. Elle est categoriquement rejetee par lasloca, qui a deja annonce quelle lancerait un referendum. En pleine periode electorale, les positions exprimees par chaque camp durant les debats parlementaires en plenum ont ete caricaturales. Pour bien saisir les enjeux de cette (modeste) reforme, il nest donc pas inutile de revenir sur le contenu des modifications adoptees.
Les représentant de l’Asloca ont tort de crier au loup. Les propriétaires ont quant à eux tort de (trop) se réjouir.
Sous-location
le parlement a adopte de nouvelles regles en matiere de sous-location (art. 262 co) pour empecher les abus. Le droit du bail est enrichi par des dispositions qui adaptent et completent les exigences.
La loi adoptee prevoit desormais explicitement que le locataire ne peut sous-louer que moyennant le consentement ecrit du bailleur. Le locataire devra adresser au bailleur une demande ecrite de sous-location, a moins que les parties en aient convenu autrement par ecrit. La demande devra contenir les informations suivantes: le nom du sous-locataire et les conditions du contrat, notamment la designation de lobjet sous-loue, son usage, le loyer de la sous-location et la duree de la sous-location.
Si des changements concernant les indications fournies dans la demande interviennent pendant la duree de la sous-location, le locataire aura lobligation den informer le bailleur.
La nouvelle loi prevoit deux nouvelles raisons permettant au bailleur de refuser la sous-location: (i) le locataire refuse de lui communiquer toutes les informations requises par la loi (nom du sous-locataire et conditions du contrat; voir supra) et (ii) la duree prevue pour la sous-location depasse deux ans.
Comme cest le cas actuellement, le bailleur pourra refuser la sous-location si les conditions de la sous-location, comparees a celle du contrat de bail principal, sont abusives ou si la sous-location presente pour le bailleur des inconvenients majeurs.
Contrairement au droit en vigueur, le bailleur pourra invoquer des motifs de refus de la sous-location qui ne sont pas expressement mentionnes dans la loi (le bailleur peut notamment refuser son consentement dans les cas suivants). La jurisprudence devra preciser ces cas, etant precise qua notre avis, les motifs devront etre serieux et importants et le bailleur devra etre de bonne foi.
La nouvelle loi nindique pas dans quel delai le bailleur doit donner sa reponse et ce quil se passe si le bailleur refuse de prendre position sur une demande de sous-location.
Enfin, le texte adopte prevoit un motif de resiliation extraordinaire concernant la sous-location. Si le sous-locataire sous-loue tout ou partie de lobjet sans le consentement ecrit du bailleur, quil donne de fausses indications ou quil omet dinformer le bailleur dun changement se rapportant aux indications fournies avec la demande ecrite de sous-location, le bailleur pourra, apres une protestation ecrite restee sans effet, resilier le bail moyennant un delai de conge de 30 jours.
Resiliation anticipee du bail en cas de changement de proprietaire
a. Rappel
si apres la conclusion du contrat de bail, le bailleur aliene la chose louee, le bail passe a lacquereur avec la propriete de la chose (art. 261 al. 1 co). Le transfert de propriete entraine ainsi, automatiquement, celui des baux en cours. Ils passent au nouveau proprietaire, avec tous les droits et obligations qui leur sont attaches, pour lavenir et dans leur etat au moment de linscription du nouveau proprietaire au registre foncier. Les baux restent valables sans que les parties naient a conclure des avenants.
Devenant partie au bail des le transfert de propriete, lacquereur peut le resilier pour la prochaine echeance contractuelle. Comme nimporte quel bailleur, lacquereur peut aussi resilier le contrat de maniere anticipee si le locataire est en retard dans le paiement du loyer, viole ses devoirs de diligence, tombe en faillite ou pour de justes motifs.
Cela dit, le legislateur a accorde un privilege a lacquereur. Des quil devient proprietaire, il peut aussi resilier le bail de maniere anticipee pour le prochain terme legal, en respectant le delai legal de conge (art. 261 al. 2 co). Il na pas a respecter lecheance et le delai de preavis contractuels. Par exemple, un bail concernant des locaux commerciaux a geneve debute le 1er janvier 2020. Le bail est conclu pour dix ans et se renouvelle ensuite dannee en annee. La prochaine echeance contractuelle est le 31 decembre 2029. Si le nouveau bailleur requiert son inscription comme proprietaire de limmeuble le 15 septembre 2023, alors il pourra resilier le bail de maniere anticipee pour le 31 mars 2024.
B. Besoin urgent
ce droit de resiliation anticipee nest toutefois a disposition du bailleur de locaux dhabitations et de locaux commerciaux que sil peut se prevaloir pour lui-meme ou pour ses proches dun besoin propre et urgent de la chose louee.
Sagissant dhabitations, il sagit du besoin propre pour la personne physique de pouvoir utiliser le logement, quil sagisse de lacquereur lui-meme ou de lun de ses proches parents ou allies. Concernant les locaux commerciaux, la personne physique qui en acquiert la propriete ne peut justifier dun besoin propre que si elle a la volonte de reprendre elle-meme lexploitation dun commerce dans les locaux, a ses risques et profits.
Selon la jurisprudence du tribunal federal, le besoin du nouveau proprietaire est urgent lorsquon ne peut pas, pour des raisons economiques ou pour dautres raisons (par exemple personnelles), exiger de lui quil renonce a utiliser lhabitation ou le local commercial loue. Cette condition de lurgence a ete introduite par la revision du droit du bail entree en vigueur en 1990. Lors des debats parlementaires en 1989, le besoin urgent a aussi ete qualifie dimmediat, reel et actuel (cest-a-dire ni futur, ni hypothetique, ni virtuel). La jurisprudence en a deduit que la notion durgence etait non seulement temporelle, mais aussi materielle, en ce sens que les motifs invoques devaient, selon le tribunal federal, revetir objectivement une certaine importance. Le besoin du bailleur doit etre serieux, concret et actuel. Il lemporte alors sur linteret du locataire.
Le bailleur na pas besoin detre dans une situation de contrainte, voire un etat de necessite. Ainsi, le conge donne par le bailleur a ete admis par exemple dans les cas suivants: un bailleur acquiert un immeuble a zurich et prevoit de reunir deux appartements du premier etage en un seul, de loccuper lui-meme et de mettre lappartement du deuxieme etage a la disposition dun membre de sa famille. Cela implique la resiliation des baux des locataires. Les resiliations ont ete jugees valables par toutes les instances saisies. Le tribunal federal a aussi admis le conge dun bail commercial portant sur un bar-discotheque que le (nouveau) bailleur entendait exploiter lui-meme.
C. Longues procedures
et prolongation du bail
en pratique, en cas de contestation judiciaire du conge par le locataire, le nouvel acquereur ne peut pas prendre possession des locaux avant plusieurs mois ou annees.
Cela sexplique par le fait que quatre instances doivent se prononcer (commission de conciliation, tribunal cantonal de premiere instance, tribunal cantonal de deuxieme instance et tribunal federal) et que les locataires obtiennent souvent une prolongation de bail en justice (art. 272 al. 2 let. D co).
D. Modifications adoptees
le projet initial soumis au parlement devait permettre de reduire la duree des procedures judiciaires portant sur la resiliation du bail justifiee par le besoin du bailleur ou de ses proches et dassouplir les criteres appliques par la jurisprudence, afin de permettre au nouveau proprietaire dimposer plus facilement une resiliation anticipee du bail pour besoin propre.
Apres une procedure de consultation, lassemblee federale a finalement decide dadapter le droit du bail en supprimant la notion de besoin urgent. La loi adoptee prevoit que le (nouveau) bailleur pourra faire usage de son droit de mettre fin a la location en resiliant le bail, sil peut faire valoir, sur la base dune evaluation objective, un besoin propre important et actuel. Lors des debats parlementaires, ces notions nont pas ete definies.
Si lon peut saluer la suppression du terme urgent qui est devenu inutile (la notion durgence ayant ete fortement relativisee par les tribunaux, qui nexigent pas que le bailleur soit dans une situation de contrainte ou en etat de necessite pour recuperer les locaux), on relevera que le tribunal federal exige deja aujourdhui que le besoin soit important et actuel.
Le nouveau texte legal ne tient pas ses promesses. Il ne permettra en effet pas de resilier le bail de maniere anticipee (beaucoup) plus facilement quactuellement. Le legislateur a dailleurs renonce aux seules mesures qui auraient vraiment pu faciliter la tache des bailleurs: (i) interdire la prolongation de bail en faveur du locataire en cas de resiliation anticipee du bail valablement donnee par le nouveau proprietaire et (ii) ladoption de la procedure sommaire pour les procedures de resiliation de bail pour besoin propre du bailleur. Les representant de lasloca ont donc tort de crier au loup. Les proprietaires ont quant a eux tort de (trop) se rejouir.
