Cette semaine par Anne Hiltpold, Avocate

Je souhaite entreprendre des travaux de rénovation dans une villa que je possède. Je sais qu’il y a d’importantes démarches administratives à entreprendre en vue d’obtenir l’autorisation de construire nécessaire. Aussi, je ne pense pas pouvoir commencer les travaux avant une année au minimum. Je souhaite ainsi louer ma villa dans l’intervalle. Est-il possible de conclure un contrat pour une durée fixe? Comment m’assurer que mon futur locataire ne reste pas indéfiniment dans la maison? (Adrien P., Vernier)

Selon la loi, le contrat de bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. A la différence des contrats de durée indéterminée, les baux de durée déterminée prennent fin à l’expiration de la durée convenue entre les parties. Ils s’éteignent ainsi automatiquement, sans qu’une résiliation du contrat ne soit nécessaire.
Le contrat de bail est un contrat bilatéral où la volonté concordante des parties est la règle. Aussi, dans un cas comme le vôtre, le bailleur et le locataire peuvent décider que le contrat est conclu pour une durée déterminée, qui prendra automatiquement fin lors de la survenance de l’événement attendu, soit le début des travaux ou la délivrance de l’autorisation de construire. Par prudence, il est toutefois recommandé de préciser que le contrat de bail prendra fin à un moment précis, soit l’entrée en force de l’autorisation de construire relative à votre projet de rénovation.

Dans ce cas précis, le bail est assorti d’une condition résolutoire, dans la mesure où le contrat prendra fin à un moment déterminé (l’entrée en force de l’autorisation de construire), mais non encore connu des parties.
Lorsque le contrat de bail est conclu pour une durée déterminée en prévision de travaux, la loi précise qu’aucune prolongation de bail ne saurait être accordée au locataire.
L’avantage d’un tel contrat de durée déterminée est d’éviter qu’en prévision d’une transformation ou d’une rénovation de son immeuble, les locaux du bailleur ne soient laissés vides par crainte que le locataire qui les occupe ne quitte pas les lieux rapidement.
En outre, il ne suffit pas de faire allusion à des travaux, il faut que les parties prévoient expressément et clairement dans le bail qu’elles en limitent la durée jusqu’au début des travaux ou jusqu’à la réception de l’autorisation de construire ou de démolir. Il n’est cependant pas nécessaire que le bailleur ait déjà sollicité la délivrance d’une autorisation de construire. Il suffit que les travaux puissent être envisagés dans un avenir relativement proche. Le locataire n’a en revanche pas besoin de connaître le projet précis. Il suffit qu’il soit mentionné de manière claire dans le contrat de bail qu’il s’agit d’un contrat de durée déterminée, subordonné à une condition résolutoire.

Il est également recommandé de mentionner dans le contrat de bail que le locataire s’engage à libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de tous tiers dont il serait responsable, dès l’entrée en force de l’autorisation de construire.
Si le locataire ne quittait pas les lieux, il deviendrait un occupant illicite et une procédure en évacuation devra être ouverte à son encontre.
Si le projet de construction envisagé ne peut aboutir faute d’autorisation, ou si la délivrance de l’autorisation de construire est survenue sans que les parties ne réagissent, le contrat de bail initialement conclu pour une durée déterminée se transforme de plein droit en un contrat de durée indéterminée. Dans cette hypothèse, si le bailleur entend ultérieurement donner congé à son locataire, il devra le faire en respectant les préavis légaux et au moyen d’un avis officiel de résiliation du bail. De surcroît, le cas d’exclusion de prolongation de bail ne sera plus applicable.

Enfin, si vous souhaitez récupérer votre bien quelle que soit l’issue des démarches administratives, vous pouvez alors également conclure un contrat à terme fixe (le 31 décembre 2023 par exemple), ce qui signifie que le contrat s’arrêtera automatiquement à la date prévue dans votre contrat.