Mesures d’économie d’énergie

Dans la plupart des allées d’immeubles sont désormais placardées les affiches «Des gestes pour économiser notre énergie», reprenant les sept mesures cantonales. Mais cela n’est que la partie visible du travail effectué ces dernières semaines par les milieux immobiliers genevois, en partenariat avec les collectivités publiques. Pour s’engager dans la transition énergétique, régies et propriétaires d’immeubles disposent de leviers importants: l’optimisation énergétique, d’une part, la sensibilisation des différentes parties prenantes, d’autre part. Rapides à mettre en œuvre, ces mesures permettent de limiter les investissements; elles suffisent, dans bien des cas, à ramener l’Indice de dépense de chaleur (IDC) des bâtiments en dessous du seuil fixé par le Canton (450 MJ/m2 an), sans devoir recourir à des travaux de rénovation. Si près de 20 000 bâtiments sont déjà en conformité avec les exigences du nouveau Règlement sur l’énergie (REn), des efforts considérables restent à faire.

Dans le contexte actuel de la flambée des prix de l’énergie et de potentiels problèmes d’approvisionnement, le Conseil d’Etat genevois a adopté un Plan climat et, en septembre dernier, un nouveau Règlement sur l’énergie (REn). Le bâti représente à Genève plus de 50% de notre consommation énergétique (dont 90% d’origine fossile). Pour les propriétaires et les gérances immobilières, c’est le moment d’agir afin d’atteindre les objectifs fixés par le Canton, soit une réduction de 60% des émissions de gaz à effet de serre d’ici 2030 et la neutralité carbone en 2050.

L’optimisation énergétique, une mesure pertinente pour certains immeubles

Premier volet d’action: la mise en œuvre de solutions techniques simples portant sur les équipements existants. «Grâce à l’optimisation énergétique, les propriétaires parviennent à diminuer les consommations d’énergie de leurs bâtiments, et de ce fait, les émissions de CO2; ils voient ainsi leurs coûts d’exploitation diminuer drastiquement, souligne Cédric Petitjean, directeur de l’Office cantonal de l’énergie (OCEN). A long terme, ces actions contribuent à accroître la qualité des installations électriques et thermiques des immeubles, améliorent le confort des locataires et préservent la valeur du patrimoine immobilier». Les mesures – effectuées par des spécialistes de la branche – portent sur un ou plusieurs éléments: le redimensionnement des circulateurs de chauffage, l’assainissement du système de ventilation, le réglage de la chaufferie, l’équilibrage hydraulique, l’éclairage efficient et les détecteurs de présence dans les parties communes et les garages souterrains, le remplacement des anciens appareils de buanderies collectives et de cuisines équipées. Les propriétaires qui souhaitent aller de l’avant bénéficient d’une prime financière allant jusqu’à 50% de l’investissement et d’une économie d’impôt calculée sur cette même base.
Le propriétaire a la possibilité de signer un Contrat d’optimisation énergétique (COE) avec les SIG pour une durée de six ans. Le chauffagiste en charge de l’exploitation est alors formé et mandaté pour effectuer des réglages sur les installations techniques de chauffage. Les résultats montrent qu’après trois ans d’optimisation, l’Indice de dépense de chaleur (IDC) – c’est-à-dire la consommation d’énergie pour couvrir les besoins de chaleur du bâtiment – diminue en moyenne de 16%. Cette baisse est stabilisée, voire augmentée, lors des trois dernières années du contrat. Cela sans investissement, car cette prestation est autofinancée par les économies d’énergies qu’elle génère. Grâce à cette solution, les locataires bénéficient également d’une baisse de charges de chauffage; en outre, les régies peuvent s’appuyer sur des chauffagistes formés et compétents pour assurer une exploitation optimale des installations techniques des immeubles.
Philippe Angelozzi, secrétaire général de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI) Genève, nuance: «La plupart des régies encouragent vivement ce service (COE) auprès de leurs propriétaires. Cependant, ce produit n’est pas adapté à tous les bâtiments. Il convient surtout aux immeubles qui ont déjà un bon niveau d’IDC (entre 450 et 550 MJ/m2.an) et pour lesquels il n’est pas prévu de travaux de rénovation dans les prochaines années. Dans le cas d’immeubles vétustes – qui sont souvent de véritables passoires énergétiques, il est préférable d’établir un Certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB®)-Plus». Ce diagnostic (obligatoire à Genève pour toute demande de subvention supérieure à CHF 10 000.-), permet d’établir et de chiffrer les scénarios d’amélioration de la performance énergétique des bâtiments; une planification des travaux, par étapes et selon certaines priorités, en découle. Dans un second temps, la démarche pourra être poursuivie, avec un COE.

Impliquer les locataires dans les actes du quotidien

Pour la consommation énergétique d’un immeuble, le comportement des usagers-locataires est également décisif. Malgré tous les efforts déployés par les propriétaires et régies (optimisation, recours aux énergies renouvelables, isolation, etc.), si les habitants utilisent de manière inadéquate les équipements, l’IDC de l’immeuble restera élevé. Dormir la fenêtre ouverte avec le chauffage allumé ou recouvrir de linges humides les radiateurs sont des mauvais exemples à éviter impérativement. Les bonnes pratiques en la matière sont rappelées par le biais d’une campagne de sensibilisation (www.ge.ch/document/agir-economiser-energie-affiches-plusieurs-langues).
Par ailleurs, le programme SIG Eco21 permet aux propriétaires de réduire la consommation d’électricité, d’eau ainsi que les émissions de CO2 de leurs locataires. En se rendant dans les foyers, des «éco-ambassadeurs» dispensent des conseils et mettent à disposition du matériel efficient (ampoules, réducteurs de débit, bons de réduction sur l’électroménager, etc.).

La contribution des innovations technologiques

Nombre de professionnels de l’immobilier ont recours à des systèmes technologiques permettant le suivi et l’analyse des IDC; ces outils s’avèrent utiles pour évaluer l’impact des mesures engagées par les propriétaires (rénovations et/ou optimisations). Des solutions existent sur le marché, mais rares sont celles qui s’appliquent à tout type d’installation (mazout, gaz, bois, pompe à chaleur et chauffage à distance). Parmi elles, la technologie E-nno a la capacité de se mettre en interface avec les diverses installations techniques des bâtiments, qu’elles soient anciennes ou nouvelles; cela représente un avantage non négligeable pour les propriétaires de parc immobilier, puisqu’un tel outil leur permet de faire des économies d’énergie et de bénéficier de données fines sur l’ensemble de leur portefeuille.
«Durant les trois premiers mois, des données relatives aux variations météorologiques et au comportement thermique de l’immeuble sont collectées (plus de 100  000 points de données/an), précise Maël Perret, CEO et cofondateur d’E-nno. Les algorithmes d’optimisation prennent ensuite le relais: des corrections de réglage sont envoyées toutes les quinze minutes aux équipements, afin d’en optimiser le fonctionnement. Le but est de garantir le même niveau de confort en consommant le moins d’énergie possible. Le tout se fait de manière totalement autonome». Nul besoin de faire venir un technicien pour adapter et régler le chauffage. A noter que cette technologie – installée en moins d’une journée – ne demande aucun changement dans la chaufferie et permet de réduire l’IDC d’environ 15% dès la première année d’optimisation.
Pour les bâtiments les plus anciens où l’optimisation énergétique ne suffirait pas, il faudra bel et bien passer par la case rénovation. Le propriétaire aura alors le choix entre l’assainissement global de son immeuble ou des actions ponctuelles comme le changement des vitrages et la rénovation de la toiture avec la mise en place de capteurs solaires. Maël Perret souligne toutefois qu’optimisation et rénovation énergétiques peuvent aller de pair, pour autant qu’on s’assure du bon timing: «Comme les processus de rénovation prennent du temps, il est préconisé d’engager des mesures de suivi et d’optimisation énergétique en amont. Cela permet, dans un premier temps, d’améliorer l’efficacité énergétique du bâtiment, de bénéficier ensuite de données pour fiabiliser les travaux, et enfin, de mesurer précisément leur performance une fois réalisés».

Véronique Stein