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Les Experts : L'immobilier
Estimation immobilière: à qui s’adresser?
Alexandre Auberson – Expert en estimations immobilières
breveté.
Lors de la détermination de la valeur d’un bien, on parle souvent d’estimation, voire d’expertise. Mais en réalité, de quoi
parle-t-on et qui réalise ces prestations? Petit tour d’horizon.
En effet, dans l’hypothèse où le but visé serait d’obtenir une valeur «indicative» d’un bien immobilier, les systèmes en ligne peuvent s’avérer utiles car ils offrent une première idée.
Mais lorsque l’objectif se voudrait plus concret, comme la vente de son bien, un service en ligne serait complétement dépassé. Aussi précis soient-ils, les algorithmes ont clairement leurs limites, et seul un professionnel de l’immobilier pourra valablement «sentir» la véritable valeur d’un bien, en utilisant ses connaissances accrues du marché local. A ce titre d’ailleurs, une mauvaise estimation pourrait entraîner des conséquences néfastes pour la partie venderesse et ainsi mettre à mal l’entier du processus.
Si le but est d‘obtenir un document à caractère juridique (succession, divorce, partage, etc.) et/ou des conseils avisés et précis, alors l’expert sera à même de fournir une analyse approfondie d’un bien au travers d’un rapport complet et détaillé. Des compétences en droit, en finance et en technique sont nécessaires, afin d’effectuer une expertise de qualité. L’expert agit sans intérêt aucun et en parfaite indépendance.
Quel que soit le but visé, s’adresser à un professionnel de la branche semble incontournable afin de se faire valablement conseiller et d’ainsi éviter toute mauvaise surprise, surtout dans ce domaine…
Burnier Immobilier
3, rue César Soulié
1260 Nyon
Tél. 022 360 90 90
www.burnier.ch
Maxime Dubus, directeur de SPG One – Christie’s International Real Estate
On le sait bien: les objets immobiliers estimés à leur juste prix se vendent dans les meilleurs délais et conditions de marché. Une évaluation cohérente de la valeur du bien – sans le sous-estimer, ni le surestimer – est d’autant plus importante pour l’immobilier de luxe. Les estimations de valeur doivent impérativement être réalisées par des courtiers professionnels, formés et spécialisés dans ce segment de marché (biens dont la valeur correspond à 5 millions de francs et plus). Car l’immobilier d’exception est un univers à part!
Très souvent les banques, assurances et architectes évaluent les objets immobiliers par la méthode dite «hédoniste», notamment dans le cadre de financements. Ce type d’estimation est un procédé de comparaison de valeurs, fondé sur les prix du marché. Certains courtiers l’utilisent aussi pour obtenir une évaluation rapide. Quant aux calculateurs de prix en ligne, ils représentent un outil donnant lieu à une valeur indicative de l’appartement ou de la villa en question. Ces approches – bien que lacunaires – peuvent avoir une certaine utilité lors de vente de biens «courants» et facilement comparables; elles ne fonctionnent en aucun cas pour l’immobilier de prestige.
Lorsqu’il s’agit de biens haut de gamme, une grande part d’émotionnel entre en jeu et les acquisitions se font souvent sur un coup de cœur. L’approche et la valorisation doivent s’adapter en conséquence. Seul un courtier professionnel est capable de déterminer le prix d’une propriété de luxe sur le marché, de manière fiable et objective. Il prendra en compte, certes, des paramètres «classiques», tels que la situation, l’environnement, la vue, l’orientation, la typologie, etc. Cependant, la combinaison d’atouts n’est pas suffisante. L’estimation devra intégrer d’autres qualités spécifiques à ce segment de marché, notamment l’excellence de la construction, la rareté, les caractéristiques architecturales, le charme et l’élégance. Ainsi, une expertise complète et menée par un courtier spécialisé dans l’immobilier de prestige saura répondre à ces multiples attentes, car chaque propriété est unique.
SPG ONE – Christie’s International Real Estate
36. route de Chêne – 1211 Genève 6
Tél. 058 861 31 00
www.spgone.ch
