Droit genevois de la construction

Premier panorama complet de la législation genevoise applicable à la construction et à la rénovation, l’ouvrage de Mark Muller, avocat et ancien conseiller d’Etat, paru voilà quelque temps chez le prestigieux éditeur Schulthess, présente avec clarté la multitude de règles parfois inextricables pour les praticiens de l’immobilier genevois. A la mi-mai, sa présentation à la Bibliothèque de l’immobilier créée par Naef a réuni un large public de professionnels.

PLQ, RPUS, PDQ, LDTR, LALAT, OCLPF, RAZIDI…. Autant d’acronymes qui font frémir, autant de lois, règlements et directives aussi foisonnants que complexes auxquels les projets de construction et de rénovation sont soumis dans le canton de Genève. A tel point qu’ils peuvent rebuter ceux qui pourraient s’intéresser à investir dans la pierre. S’il existe de nombreux articles sur le droit genevois de la construction, aucun ouvrage n’avait à ce jour exposé de manière générale, mais néanmoins complète, le système qui régit l’acte de construire à Genève.

Un inflation législative nécessaire?

«L’histoire de ces lois remonte à fort loin, a rappelé Robert Cramer, ancien conseiller d’Etat en charge du Territoire et président de la Fondation PAV. Introduisant la présentation de livre, il a retracé les phases d’extension de notre territoire du Moyen Âge jusqu’à la révolution fazyste de 1846, qui a provoqué le développement urbain au-delà des remparts et remplacé le système de défense concret par des fortifications juridiques. «Ainsi naissait la première loi genevoise de 1920 sur la protection des monuments et des sites. Un instrument avant l’heure d’aménagement du territoire, renforcé en 1929 par la première mouture d’un plan cantonal des zones de construction». Ainsi s’appliquent depuis un siècle des règles fortes, assorties de modifications régulières, qui défendent la conception de plans globaux, de visions d’ensemble et du droit du logement.
Devrait-on voir dans cette densité législative immobilière qui compte près de cent lois et règlements une forme d’inflation législative? Pour Mark Muller, avocat et ancien ministre chargé des Constructions, «l’inflation est aujourd’hui évidente, mais face aux enjeux d’un canton exigu, économiquement attractif et sous pression chronique de pénurie de logement, toutes ces lois ont des objectifs louables en matière de maîtrise urbaine, de qualité esthétique du bâti, d’accès au logement et de participation populaire aux décisions». Peut-être davantage qu’ailleurs en Suisse, observe-t-il dans son livre, «l’urbanisme et le logement ont été depuis des décennies l’objet d’un débat politique incessant et intense. Il en résulte une législation compliquée, voire illisible pour le profane, articulée autour de lois générales parfois issues d’Initiatives populaires». Genève connaît ainsi, par exemple, la législation sur le logement social la plus développée de Suisse, le système particulier de la zone de développement, ainsi qu’une loi contraignante en matière de rénovation d’immeubles de logements.

«Rien n’est plus compliqué que de simplifier»

Le défi de simplification fut de taille, le résultat est à la hauteur. En 278 pages, l’ouvrage rend aisément accessibles les règles de l’aménagement du territoire des différentes zones, dont les zones de développement, la zone villas, les zones industrielles et d’activités mixtes, les voies de recours, les dérogations, les procédures d’autorisation de construire, le système du logement social, la politique de mixité sociale et les clefs de répartition entre logements locatifs et PPE, le régime de contrôle des rénovations et des transformations, ainsi que le dispositif destiné à protéger le patrimoine. L’accent a aussi été porté sur les interactions entre les différentes lois qui se superposent et s’imbriquent comme des poupées russes. Le dernier chapitre est dévolu aux principaux acteurs publics et parapublics de l’acte de construire à Genève, notamment la Fondation PAV (Praille-Acacias-Vernets), créée en 2020, dont le rôle, en sa qualité de propriétaire d’environ 60% des terrains, est de faciliter la mise en œuvre du grand projet d’urbanisation et de logements en fixant les conditions-cadres utiles aux opérateurs immobiliers. Le quartier illustre bien la superposition des procédures administratives décrites: déclassement, plan directeur, plan de quartier.
Comme l’a rappelé le président de la Fondation, Robert Cramer, la dernière version remaniée du PLQ du futur quartier Acacias 1, après avoir reçu un préavis favorable du Conseil administratif, sera soumise au Conseil municipal en juin et son acceptation devrait permettre au Conseil d’Etat de statuer cet automne.
C’est avec cet ouvrage que la Bibliothèque de l’immobilier, fondée il y a trois ans à la Coulouvrenière par le groupe Naef Immobilier, a repris ses rendez-vous en présentiel après la crise sanitaire. Au-delà de l’art de construire régional et international, les quelque 600 ouvrages gracieusement mis à disposition des professionnels, des étudiants et du tout-public développent l’univers immobilier sous tous ses aspects.

Viviane Scaramiglia